Hypothek ablösen beim Verkauf: Was Verkäufer wissen müssen

Wer eine Liegenschaft verkauft, auf der noch eine Hypothek lastet, muss diese beim Verkauf in der Regel vollständig ablösen. Häufig läuft die Zahlung über den Notar oder eine Bank, die den Kaufpreis entgegennimmt und die Restschuld zurückzahlt. Was am Ende auf Ihrem Konto landet, hängt von der Restschuld, von allfälligen Kosten für die vorzeitige Auflösung und vom Zeitpunkt ab. Dieser Beitrag zeigt Ihnen den Ablauf, die Fristen und die Fragen, die Sie vor dem Notartermin mit Bank und Fachperson klären sollten.

Das Wichtigste vorab

Die Hypothek bleibt beim Verkauf nicht einfach bestehen. Wie die Hypothek beim Verkauf abgelöst wird, klären Sie mit Ihrer Bank und dem Notar.

Zwei Begriffe helfen beim Verständnis. Die Hypothek ist der Kredit, den Sie bei der Bank aufgenommen haben. Das Grundpfand ist das Recht der Bank, das im Grundbuch eingetragen ist und die Liegenschaft als Sicherheit hält. Üblich sind der Schuldbrief, der die Grundpfandforderung verbrieft, und die Grundpfandverschreibung, die ohne Wertpapier auskommt. Welche Form bei Ihnen gilt, steht im Grundbuchauszug und im Hypothekarvertrag.

Vertrag und Laufzeit prüfen

Bevor Sie den Verkaufspreis festlegen, lesen Sie den Hypothekarvertrag. Entscheidend ist, ob Sie eine Festhypothek oder eine SARON-Hypothek haben. Eine Festhypothek läuft für eine vereinbarte Laufzeit. Wer sie vorzeitig auflöst, muss mit einer Entschädigung rechnen, und genau da kann der Verkauf teuer werden. Auch bei einer SARON-Hypothek gilt: Welche Kündigungsfrist und welche Regeln zur vorzeitigen Auflösung gelten, steht im Vertrag selbst.

Prüfen Sie drei Punkte.

• das Laufzeitende der Festhypothek oder den Termin der nächsten Erneuerung
• die Kündigungsfrist
• die Regelung zur vorzeitigen Auflösung

Endet die Festhypothek in wenigen Monaten, lohnt es sich oft, den Verkaufstermin darauf abzustimmen. Ob eine Ablösung zum Laufzeitende ohne Entschädigung möglich ist, klären Sie mit der Bank.

Vorfälligkeitsentschädigung verständlich erklärt

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Zahlung, die eine Bank bei einem festen Hypothekarkredit unter Umständen verlangen kann, wenn Sie ihn vor Ablauf der Laufzeit zurückzahlen. Wie sie berechnet wird, ergibt sich aus dem Vertrag und den Bankbedingungen. Verlangen Sie deshalb eine schriftliche Berechnung.

Der Zeitpunkt des Verkaufs ist ein möglicher Hebel. Wer den Verkauf auf das Laufzeitende oder die Erneuerung abstimmt, kann eine Entschädigung unter Umständen vermeiden. Ob das in Ihrem Fall möglich ist, hängt vom Verkaufsfahrplan ab. Konkrete Beträge nennen wir in diesem Beitrag bewusst nicht. Die Höhe klären Sie mit Ihrer Bank.

Der Zeitplan von Verkauf bis Auszahlung

Halten Sie vor dem Notartermin schriftlich fest, wer welche Aufgabe übernimmt. Wie der Verkauf im Aargau von der Vorbereitung bis zur Auszahlung abläuft, beschreibt der Beitrag zum Haus verkaufen im Aargau mit Ablauf und Kosten.

Schuldbrief und Löschung im Grundbuch

Sobald die Restschuld vollständig bezahlt ist, hat das Pfandrecht keinen Zweck mehr. Klären Sie schriftlich, wer den Schuldbrief wann aushändigt und wann die Löschungsbewilligung vorliegt.

Die Löschung im Grundbuch ist ein eigener Schritt, den Sie zeitlich mit dem Notar abstimmen. Wer wissen will, wie Beurkundung und Grundbucheintrag im Detail ablaufen, findet die Schritte im Beitrag zur Eigentumsübertragung im Aargau.

Bewahren Sie die Löschungsbestätigung und die Schlussabrechnung der Bank auf. Sie belegen, dass die Liegenschaft ohne offene Belastung übergeben wurde.

Checkliste für das Gespräch mit Bank und Notar

Nehmen Sie diese Punkte in das Gespräch mit der Bank und in die Vorbereitung des Notartermins mit.

Typische Stolpersteine in dieser Phase beschreibt der Beitrag zu den typischen Fehlern beim Hausverkauf und wie Sie sie vermeiden.

Wann Fachpersonen beiziehen

Die Bank klärt Restschuld und Vorfälligkeit, der Notar begleitet den Kaufvertrag. Beim Verkauf kann eine Grundstückgewinnsteuer anfallen, deren Höhe vom Gewinn und von Ihrer persönlichen Situation abhängt. Dieser Beitrag gibt dazu keine verbindliche Auskunft. Wie die Steuer im Aargau erhoben wird, erklärt die Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Aargau. Die konkrete Berechnung sollte aber eine Steuerberatung übernehmen.

Bei einem Verkauf im Aargau begleitet Sie Atanos powered by RE/MAX Aarau persönlich, von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Die Fragen zur Hypothek klären Sie dabei mit Ihrer Bank und dem Notar. Was die Begleitung im Einzelnen umfasst, zeigt die Seite zum Immobilienverkauf.

Häufige Fragen

Muss ich meine Hypothek beim Hausverkauf sofort ablösen?

Nicht am ersten Tag der Vermarktung, aber bis zum Eigentumsübergang. Klären Sie die Hypothek vor dem Notartermin mit Ihrer Bank. Ob der Käufer die bestehende Hypothek übernehmen kann, klären Sie im Einzelfall mit der Bank.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Es ist der Betrag, den eine Bank verlangen kann, wenn ein fester Hypothekarkredit vor Ablauf der Laufzeit zurückbezahlt wird. Ob und wie hoch er ausfällt, steht im Vertrag und wird von der Bank berechnet. Verlangen Sie die Berechnung schriftlich.

Was passiert mit dem Schuldbrief nach der Ablösung?

Klären Sie vorab schriftlich, wer den Schuldbrief nach der Zahlung aushändigt. Die Löschung im Grundbuch stimmen Sie mit dem Notar ab. Bewahren Sie die Belege auf.