Tragbarkeit Hypothek berechnen: Belehnung und Einkommen einfach erklärt

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, fragt sich früh, ob die Hypothek überhaupt reicht. Bei der Tragbarkeitsprüfung schaut die Bank getrennt auf Eigenkapital und Einkommen. Erst wenn beide Prüfungen bestehen, gibt es eine Finanzierung, egal wie gut das Objekt ist.

Warum Banken zwei Rechnungen machen

Die Belehnung beantwortet die Frage, wie viel Geld die Bank gegen die Liegenschaft ausleiht. Sie stützt sich auf den Wert des Objekts und auf das Eigenkapital, das Sie selbst einbringen. Die Tragbarkeit beantwortet eine andere Frage: Können Sie die Zinsen und die Wohnkosten auch dann tragen, wenn der Zins steigt? Dafür setzt sie einen kalkulatorischen Zins an, der vom aktuellen Zinssatz abweichen kann.

Die folgende Übersicht zeigt, worin sich die beiden Prüfungen unterscheiden.

Ein Paar kann genug Eigenkapital haben und trotzdem keine Finanzierung erhalten, weil das Einkommen die kalkulierten Kosten nicht trägt. Umgekehrt nützt ein gutes Einkommen wenig, wenn das Eigenkapital fehlt.

Belehnung: Wie viel Hypothek und wie viel Eigenkapital

Die Belehnungsgrenze legt fest, welcher Anteil des Werts einer Liegenschaft durch eine Hypothek abgedeckt werden darf. Den Rest müssen Sie als Eigenkapital einbringen. Als gängige Faustregel gilt eine Belehnung von höchstens 80 Prozent des Werts. Die genauen Grenzen legt jede Bank in ihren eigenen Richtlinien fest.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen harten und weichen Eigenmitteln. Harte Mittel sind Bargeld, Bankguthaben und Wertschriften, über die Sie jederzeit verfügen können. Weiche Mittel sind zum Beispiel ein Vorbezug aus der Pensionskasse, also der 2. Säule. Als Faustregel sollten mindestens 10 Prozent des Kaufpreises aus harten Mitteln stammen. Prüfen Sie bei einem Vorbezug vorab, was davon tatsächlich angerechnet wird.

Die Kaufnebenkosten gehören nicht in die Hypothek. Notariats- und Grundbuchkosten sowie je nach Kanton Steuern auf dem Handwechsel müssen Sie aus Ihren Eigenmitteln bezahlen. Wer sie vergisst, steht beim Notartermin mit einer Lücke da, die sich nicht mit der Hypothek schliessen lässt. Wie sich Eigenkapital zusammensetzt, zeigt der Beitrag zur Finanzierung für Erstkäufer.

Tragbarkeit Schritt für Schritt

Für die Tragbarkeit stellt die Bank Ihre künftigen Wohnkosten Ihrem Einkommen gegenüber. Diese Rechnung lässt sich mit wenigen Schritten nachvollziehen.

Ein Rechenbeispiel mit fiktiven Zahlen zeigt, wie das zusammenspielt. Ein Paar will eine Wohnung für 900000 CHF kaufen und bringt 200000 CHF Eigenkapital ein. Die Hypothek läge damit bei 700000 CHF. Das gemeinsame Bruttoeinkommen beträgt 120000 CHF im Jahr, also 10000 CHF im Monat.

Für die Tragbarkeit rechnen wir im Beispiel mit einem angenommenen kalkulatorischen Zins von 5 Prozent. Das ist ein Beispielwert und nicht die Vorgabe einer Bank. Daraus ergibt sich ein Zins von 35000 CHF pro Jahr. Dazu kommen eine Pauschale für Unterhalt von 1 Prozent des Kaufpreises, also 9000 CHF, und Nebenkosten von 3000 CHF. Die jährlichen Wohnkosten betragen damit 47000 CHF oder rund 3917 CHF im Monat. Das entspricht etwa 39 Prozent des Bruttoeinkommens.

Ob die Bank diesen Anteil akzeptiert, entscheidet ihr eigenes Regelwerk. Ihre Eigenrechnung sollte Sie aber zur Frage führen, was nach Steuern, Krankenkasse und Versicherungen übrig bleibt. Wenn der Spielraum zu klein wirkt, rechnen Sie mit einem tieferen Kaufpreis oder einem höheren Eigenkapitalanteil neu.

Amortisation und Belastung über die Jahre

Als Richtwert gilt: Liegt die Hypothek über zwei Dritteln des Werts, wird üblicherweise verlangt, dass sie innert rund 15 Jahren auf diesen Wert zurückgeführt wird. Den genauen Richtwert Ihrer Bank klären Sie vor dem Angebot.

Für Ihre monatliche Belastung heisst das: Die Amortisation kommt zusätzlich zum Zins hinzu und belastet Ihr Budget, sobald sie fällig wird. Planen Sie diesen Betrag deshalb schon bei der Eigenrechnung mit ein, sonst wirkt die Wohnung im ersten Jahr knapper, als sie auf dem Papier aussah.

Typische Fehler bei der Eigenrechnung

• Nur den Kaufpreis betrachten. Nebenkosten, Unterhalt und Kaufnebenkosten werden leicht vergessen, obwohl sie die Rechnung deutlich verändern.
• Mit dem heutigen Zins rechnen. Die Bank rechnet mit dem kalkulatorischen Zins. Wer nur den Zins aus einer Offerte übernimmt, unterschätzt die Belastung, die die Bank prüft.
• Das Einkommen überschätzen. Teilzeit, ein auslaufender Bonus oder ein geplanter Familienzuwachs verändern die Rechnung. Die Bank berücksichtigt nur, was sie als dauerhaft einschätzt.

Neben der Finanzierung lohnt sich ein Blick auf weitere Prüfpunkte, die die Hauskauf-Checkliste vor dem Kauf zusammenstellt.

Mit dem Richtwert-Rechner grob prüfen und Fachperson beiziehen

Für eine erste Orientierung reichen Einkommen, Eigenkapital und die geplanten Wohnkosten. Mit dem Hypothek-Richtwert-Rechner von Atanos lässt sich die eigene Rechnung schnell gegenprüfen. Das Ergebnis ist eine Orientierung und keine verbindliche Aussage. Die verbindliche Prüfung nimmt die Bank vor.

Eine unabhängige Zweitmeinung zur Bankofferte kann sinnvoll sein, besonders wenn Eigenkapital aus der Pensionskasse stammt oder das Einkommen schwankt. Die Atanos AG aus Rombach bei Aarau berät Käufer in Hypothekarfragen und vermittelt Finanzierungen. Gewährt werden die Hypotheken von Banken und anderen Finanzierungspartnern. Jürg Furter begleitet Käufer persönlich bis zur Auszahlung.

Wer in Aarau oder Umgebung sucht, findet auf der Seite zur Hypothek in Aarau einen regionalen Einstieg zur Hypothek im Raum Aarau.