Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau
Wie viel Steuer kostet Ihr Hausverkauf?
Wer im Aargau eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft, zahlt Grundstückgewinnsteuer. Der Satz hängt nur davon ab, wie lange Sie die Liegenschaft besessen haben, und sinkt von 40 auf 5 Prozent. Ich helfe Ihnen, den Verkaufszeitpunkt und den erzielbaren Preis richtig einzuschätzen.
- Realistischer Verkaufspreis als Grundlage Ihrer Planung
- Honorar erst bei erfolgreicher Beurkundung
- Maklerprovision als Verkaufskosten anrechenbar
Eine realistische Bewertung zeigt früh, mit welchem Erlös und welchem steuerbaren Gewinn Sie rechnen können.
Bei einer Ersatzbeschaffung wird die Steuer aufgeschoben. Ich unterstütze Sie bei der Finanzierung des neuen Zuhauses.
Jedes weitere Besitzjahr senkt den Steuersatz. Ich zeige Ihnen, wie Zeitpunkt und Marktlage zusammenspielen.
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Verkaufen mit Blick auf die Steuer
Ein guter Verkaufspreis und vollständige Belege zu Ihren Kosten sind die Basis für eine korrekt veranlagte Grundstückgewinnsteuer.
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Ihr Verkauf, ruhig und durchdacht
Die Grundstückgewinnsteuer ist nur ein Teil der Rechnung. Entscheidend ist ein Verkaufspreis, der dem Markt entspricht und sich gut begründen lässt. Als Immobilien- und Finanzierungsexperte im Aargau schaue ich mit Ihnen auf den ganzen Ablauf, vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Individuelle Betreuung:
Ich höre zu und handle in Ihrem Interesse.
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Hohe Abschlussqualität:
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Marktkenntnis:
Realistische Preiseinschätzungen statt leere Versprechen.
So berechnet der Aargau die Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn Sie ein Grundstück aus Ihrem Privatvermögen mit Gewinn verkaufen. Andere Namen dafür sind Liegenschaftsgewinnsteuer oder Gewinnsteuer auf Immobilien, gemeint ist im Aargau immer dieselbe Steuer. Steuerpflichtig ist die verkaufende Person. Veranlagt wird die Steuer von der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt, und der Ertrag geht je zur Hälfte an Kanton und Gemeinde.
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Aargau
Für die Gewinnsteuer beim Hausverkauf im Kanton Aargau gilt eine einfache Formel. Der Grundstückgewinn ist im Aargau der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Zu den Anlagekosten gehören der damalige Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau, Grundeigentümerbeiträge sowie die Kosten für Kauf und Verkauf. Das kantonale Merkblatt nennt ausdrücklich Notariat, Grundbuch, Geometer, Inserate und die übliche Maklerprovision. Unterhaltskosten, die Sie bereits in der Steuererklärung abgezogen haben, zählen nicht.
Tarif und Tabelle nach Besitzdauer
Der Tarif der Grundstückgewinnsteuer im Aargau hängt nur von der Besitzdauer ab, nicht von der Höhe des Gewinns. Die Besitzdauer zählt ab der Beurkundung beim Notar. Die folgende Tabelle zeigt den Satz für jedes angebrochene Besitzjahr.
- 1. bis 5. Besitzjahr mit 40, 38, 36, 34 und 32 %
- 6. bis 10. Besitzjahr mit 30, 28, 26, 24 und 22 %
- 11. bis 15. Besitzjahr mit 20, 19, 18, 17 und 16 %
- 16. bis 20. Besitzjahr mit 15, 14, 13, 12 und 11 %
- 21. bis 25. Besitzjahr mit 10, 9, 8, 7 und 6 %
- Nach 25 vollen Besitzjahren 5 %
Beispiel mit effektiven Kosten und Pauschale
Wie die Rechnung aussieht, zeigt ein Beispiel zur Grundstückgewinnsteuer im Aargau. Sie haben ein Einfamilienhaus vor 15 Jahren für CHF 600'000 gekauft, später CHF 80'000 in einen Anbau investiert und beim Verkauf CHF 30'000 für Notariat, Grundbuch und Makler bezahlt. Verkaufen Sie für CHF 950'000, beträgt der Gewinn CHF 240'000. Nach 15 vollen Besitzjahren gilt ein Satz von 15 Prozent, die Steuer beträgt also CHF 36'000.
Weil Sie das Haus länger als zehn Jahre besitzen, dürfen Sie stattdessen die Pauschale wählen. Im 16. Besitzjahr beträgt sie 75 Prozent des Erlöses, also CHF 712'500. Der steuerbare Gewinn läge dann bei CHF 237'500 und die Steuer bei CHF 35'625. In diesem Fall bringt die Pauschale nur einen kleinen Vorteil von CHF 375. Welche Variante günstiger ist, hängt immer vom Einzelfall ab.
Pauschalierung der Anlagekosten
Die Pauschalierung bei der Grundstückgewinnsteuer im Aargau gilt nur für überbaute Grundstücke mit mehr als zehn Jahren Besitzdauer. Statt der effektiven Kosten ziehen Sie dann pauschal einen Prozentsatz des Erlöses ab. Dieser Pauschalabzug sinkt mit jedem Besitzjahr.
- 11. bis 15. Besitzjahr 80, 79, 78, 77 und 76 %
- 16. bis 20. Besitzjahr 75, 74, 73, 72 und 71 %
- 21. bis 25. Besitzjahr 70, 69, 68, 67 und 66 %
- Nach 25 vollen Besitzjahren 65 %
Pauschalierte Anlagekosten decken bei der Grundstückgewinnsteuer im Aargau alles ab, auch den Kaufpreis und die Maklerprovision. Höhere effektive Kosten werden angerechnet, wenn Sie diese vollständig belegen.
Aufschub bei Erbschaft und Ersatzbeschaffung
Bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung wird die Grundstückgewinnsteuer im Aargau aufgeschoben. Die Erben übernehmen die latente Steuer. Verkaufen sie die geerbte Liegenschaft später, zählen der Kaufpreis und die Besitzdauer der verstorbenen Person. Liegt deren Kauf mehr als 25 Jahre zurück, gilt deshalb der tiefste Satz von 5 Prozent. Mehr zur Übernahme eines Elternhauses lesen Sie im Beitrag zur Erbschaftssteuer im Aargau.
Einen Aufschub gibt es auch bei einer Ersatzbeschaffung. Verkaufen Sie Ihr selbstbewohntes Eigenheim und kaufen innert drei Jahren ein neues in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben. Ein Kauf bis zu zwei Jahre vor dem Verkauf zählt ebenfalls. Fliesst nur ein Teil des Erlöses in das neue Zuhause, wird der Rest besteuert. Den Kauf weisen Sie dem Gemeindesteueramt selbst nach, spätestens drei Jahre nach dem Verkauf.
Ganz umgehen lässt sich die Grundstückgewinnsteuer im Aargau nicht. Ein Aufschub verschiebt sie auf einen späteren Verkauf, und eine lange Besitzdauer senkt den Satz.
Formular und Steuererklärung für Grundstückgewinne
Für die Grundstückgewinnsteuer im Aargau gibt es eine eigene Steuererklärung, das Formular 112.01 mit dem Titel «Steuererklärung Grundstückgewinne». Die Grundstückgewinnsteuererklärung reichen Sie bei der Gemeinde ein, bis zu der Frist, die auf dem Formular steht.
Wer die Grundstückgewinnsteuer im Aargau online ausfüllen möchte, nutzt das ausfüllbare PDF des Formulars auf ag.ch, denn über eTAX läuft diese Steuererklärung nicht. Zum Ausfüllen brauchen Sie Kopien der Verträge und Quittungen zum Erwerbspreis, zu den Kosten für Kauf und Verkauf sowie die quittierten Rechnungen Ihrer Investitionen. Am besten sammeln Sie diese Belege schon vor dem Verkauf.
Rechner und Berechnung online
Einen amtlichen Rechner, mit dem Sie die Grundstückgewinnsteuer im Aargau online berechnen können, bietet der Kanton nicht an. Der Steuerkalkulator auf ag.ch rechnet nur Einkommen und Vermögen, Vorsorge und Liquidationsgewinne. Mit der Tabelle oben und Ihren Belegen kommen Sie aber selbst zu einer guten Schätzung. Verbindlich ist erst die Veranlagung durch die Gemeinde.
Den erzielbaren Verkaufspreis ermittle ich gerne mit Ihnen, zum Beispiel über eine kostenlose Bewertung bei Verkaufsabsicht.
Verkauf planen und Steuer im Blick behalten
Wann verkaufen, zu welchem Preis und mit welchem nächsten Zuhause? Das besprechen wir im kostenlosen Erstgespräch, am Telefon, digital oder bei Ihnen vor Ort.
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Fragen zur Grundstückgewinnsteuer im Aargau
Die wichtigsten Fragen von Verkäuferinnen und Verkäufern im Kanton Aargau, kurz beantwortet.
Steuerpflichtig ist die Person, die das Grundstück verkauft. Gehört die Liegenschaft mehreren Personen, haften sie solidarisch. Weil für diese Steuer ein gesetzliches Pfandrecht von 3 Prozent des Kaufpreises besteht, können sich Käufer absichern, indem sie diesen Betrag direkt an die Steuerbehörde überweisen.
Der Satz richtet sich allein nach der Besitzdauer. Er beträgt 40 Prozent im ersten Jahr, 20 Prozent im elften Jahr und 5 Prozent nach 25 vollen Jahren. Die Höhe des Gewinns spielt für den Satz keine Rolle.
Ja. Die übliche Maklerprovision gehört zu den Verkaufskosten und erhöht die Anlagekosten. Wer nach mehr als zehn Jahren die Pauschale wählt, kann die Provision allerdings nicht zusätzlich geltend machen.
Verkaufen Sie Ihr selbstbewohntes Eigenheim und kaufen innert drei Jahren ein neues in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben. Das gilt auch, wenn Sie bis zu zwei Jahre vorher gekauft haben. Ferienwohnungen, vermietete Objekte und Bauland gelten nicht als Ersatz.
Ja, zweifach. Der Steuersatz sinkt mit jedem Besitzjahr. Bei überbauten Grundstücken mit mehr als zehn Jahren Besitz können Sie ausserdem pauschale Anlagekosten von 80 bis 65 Prozent des Erlöses wählen. Belegen Sie höhere effektive Kosten vollständig, gelten diese.
Die Gemeinde stellt Ihnen nach dem Verkauf das Formular 112.01 mit einer individuellen Frist zu. Halten Sie Kaufvertrag, Rechnungen für Investitionen und Belege zu den Verkaufskosten bereit. Am besten sammeln Sie diese Unterlagen schon vor dem Verkauf.
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