Zweitmeinung zur Bankofferte Hypothek, bevor Sie unterschreiben

Wer eine Bankofferte für die Hypothek in der Hand hält, empfindet sie oft als Formsache. Zinssatz, Laufzeit und Betrag stehen auf dem Papier, und wer die Wohnung gefunden hat, will den Kaufvertrag nicht an Details scheitern lassen. Gerade deshalb lohnt sich eine Zweitmeinung zur Bankofferte Hypothek, bevor Sie unterschreiben. Die Offerte bestimmt über viele Jahre, wie viel von Ihrem Einkommen in die Wohnung fliesst.

Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die Bankofferte Hypothek Punkt für Punkt prüfen. Es geht um Belehnung, Tragbarkeit, Amortisation, Laufzeit, Konditionen, Vorbezug und Kündigung. Konkrete Zinssätze nennen wir bewusst nicht, weil sie sich laufend ändern und je nach Bank und Objekt verschieden ausfallen. Die Zahlen für Ihren Fall stehen in Ihren Unterlagen und bei Ihrer Bank.

Warum Sie eine Bankofferte nicht ungeprüft unterschreiben sollten

Eine Bankofferte ist ein Angebot. Sie ist nicht die einzige Möglichkeit, eine Hypothek zu erhalten. Wer mindestens eine zweite Offerte einholt, hat einen Massstab für die erste.

Legen Sie beide Offerten nebeneinander und prüfen Sie jede Zeile mit denselben Fragen. Zinssatz, Gebühren, Zinsmodell und Flexibilität bei Rückzahlungen lassen sich so direkt vergleichen.

Belehnung und Eigenmittel zuerst prüfen

Die Belehnung zeigt, wie viel vom Wert der Immobilie die Bank mit einer Hypothek finanziert. Den Rest müssen Sie mit Eigenmitteln decken. Fragen Sie nach, auf welcher Schätzung die Belehnung beruht.

Rechnen Sie zuerst nach, wie gross die Hypothek im Verhältnis zum Kaufpreis ist und welcher Anteil aus Ihren eigenen Mitteln stammt.

Bei den Eigenmitteln will die Bank wissen, woher das Geld kommt. Klären Sie frühzeitig bei Ihrer Bank, welche Belege sie für Ersparnisse, Erbschaft, Schenkung oder Pensionskasse verlangt, damit der Kaufvertrag nicht an Papieren hängt.

Tragbarkeit nachrechnen, bevor Sie sich festlegen

Die Tragbarkeit beantwortet die Frage, ob Sie die Hypothek dauerhaft bezahlen können. Dafür rechnet die Bank die künftigen Kosten der Wohnung, also Zins und Nebenkosten, sowie Ihren Unterhalt gegen Ihr Einkommen. Was danach übrig bleibt, ist der Einkommensrest. Der kalkulatorische Zins ist der Rechnungszins, mit dem die Bank diese Kosten berechnet. Mehr dazu im Beitrag zur Tragbarkeit.

Fragen Sie den Berater deshalb ausdrücklich: Welcher kalkulatorische Zins ist eingerechnet? Welche Nebenkosten und welcher Unterhalt werden angesetzt? Wie hoch bleibt der Einkommensrest nach dieser Rechnung?

Amortisation und Laufzeit im Verhältnis zu Ihrer Lebensplanung

Bei der Amortisation wird ein Teil der Hypothek über die Jahre zurückbezahlt. Prüfen Sie in der Offerte gesondert, ob und wann eine Amortisation verlangt wird und in welcher Form sie erfolgt.

Lassen Sie sich die Regel für Ihren Fall schriftlich erklären und rechnen Sie aus, wie viel Sie jährlich zurückzahlen müssen. Erst dann sehen Sie, ob das Budget auch in einem schlechteren Jahr trägt.

Die Laufzeit entscheidet, wie lange Sie an einen Zins gebunden sind. Prüfen Sie, ob sie zu Ihrer Lebensplanung passt. Steht ein Umzug, eine Familiengründung, ein Berufswechsel oder ein späterer Verkauf an? Eine Laufzeit, die zu Ihren Plänen passt, verursacht weniger Probleme als eine, die Sie zwingt, vorzeitig aufzulösen.

Eine Festhypothek legt den Zinssatz für die vereinbarte Laufzeit fest. Eine SARON-Hypothek folgt dem Referenzzinssatz SARON und ändert sich mit dem Markt. Die Festhypothek gibt Ihnen für die Laufzeit Planungssicherheit, bei der SARON-Variante tragen Sie dagegen das Zinsrisiko, können aber auch von sinkenden Zinsen profitieren. Mehr dazu im Beitrag zu SARON und Festhypothek.

Konditionen im Detail: Vorbezug, Kündigung und Nebenkosten

Der Zinssatz ist nur ein Teil der Kosten. Vorzeitige Rückzahlung, Kündigungsfristen und Nebenkosten bestimmen, wie flexibel Sie in den nächsten Jahren bleiben. Ein Vorbezug ist oft nur innerhalb eines festgelegten Rahmens möglich. Bei einer Festhypothek ohne Vorbezugsrecht bleiben Sie auch dann gebunden, wenn Sie früher zurückzahlen möchten oder sich Ihre Situation ändert. Prüfen Sie, ob und zu welchen Bedingungen ein Vorbezug möglich ist und welche Kosten dabei anfallen.

Verlangen Sie eine vollständige Auflistung aller Gebühren im Zusammenhang mit der Hypothek. Zu den Nebenkosten gehören etwa Gebühren für die Prüfung und Errichtung der Hypothek, die Grundpfandverschreibung, mit der die Hypothek im Grundbuch gesichert wird, sowie Kosten für die Schätzung der Liegenschaft. Ein Vergleich der Offerten ist nur möglich, wenn alle Positionen gleich aufgeführt sind.

Diese Prüfliste zeigt, was schriftlich in der Offerte stehen sollte, bevor Sie sie annehmen.

Für das Bankgespräch helfen vier Fragen, die sich in wenigen Minuten klären lassen.

• Welche Belehnungsgrenze gilt für dieses Objekt, und auf welcher Schätzung beruht sie?
• Wie hoch ist der kalkulatorische Zins bei der Tragbarkeit, und welche Nebenkosten sind eingerechnet?
• Ist ein Vorbezug möglich, und was kostet eine vorzeitige Auflösung?
• Gibt es Gebühren, die nicht in der Offerte stehen?

Wann eine Zweitmeinung sinnvoll ist

Wer eine Zweitmeinung einholt, legt die Offerte, die Tragbarkeitsrechnung und die Fragen an den Berater vor. Sinnvoll ist sie vor allem dann, wenn nur eine Offerte vorliegt, wenn einzelne Punkte unklar bleiben, wenn die Tragbarkeit knapp ausfällt oder wenn Eigenmittel aus einer Erbschaft, der Pensionskasse oder einer Auszahlung stammen.

Die Prüfung ersetzt die Verhandlung mit der Bank nicht, bereitet sie aber vor. Wer mit einer geklärten Liste ins Gespräch geht, stellt die richtigen Fragen und erkennt, welche Punkte sich verhandeln lassen.

Offenlegung: Atanos vermittelt Hypotheken, und die Zweitmeinung erstellt Atanos durch Jürg Furter. Die Hypothek selbst gewähren Banken und andere Finanzierungspartner. Wie die Hypothekarberatung von Atanos aussieht und wie Käufer bis zur Auszahlung begleitet werden, zeigt die Leistungsseite zur Hypothek.

Fazit und nächste Schritte

Vor der Unterschrift sollten diese Punkte geklärt sein.

• Belehnung und Herkunft der Eigenmittel sind belegt und in der Offerte bestätigt.
• Die Tragbarkeit ist mit einem nachvollziehbaren kalkulatorischen Zins und realistischen Nebenkosten nachgerechnet.
• Amortisation, Laufzeit und Zinsmodell passen zu Ihrer Lebensplanung.
• Vorbezug, Kündigung und alle Nebenkosten stehen schriftlich in der Offerte.

Weitere Ratgeber zu Immobilien und Hypotheken im Aargau finden Sie in der Übersicht unserer Beiträge, wenn Sie vor dem Kauf noch weitere Themen klären möchten.

Atanos AG aus Rombach bei Aarau verkauft, bewertet und finanziert Wohnimmobilien im Kanton Aargau. Inhaber Jürg Furter bietet eine Zweitmeinung zur Bankofferte und persönliche Begleitung bis zur Auszahlung an, wobei Atanos auch Hypotheken vermittelt.