SARON oder Festhypothek aktuell: Unterschiede verständlich erklärt

Zwei Grundmodelle, eine wichtige Entscheidung

«SARON oder Festhypothek aktuell?» Diese Frage stellen sich fast alle, die ein Eigenheim kaufen oder eine bestehende Hypothek erneuern. Die ehrliche Antwort hängt weniger vom Zinsmarkt dieser Woche ab als von Ihrer eigenen Situation. Deshalb finden Sie hier keine Zinssätze, die in einem Monat veraltet sind. Sie finden eine Erklärung, wie beide Modelle funktionieren und für wen welches passt.

SARON- und Festhypothek unterscheiden sich in einer Grundfrage. Wer trägt das Risiko, dass sich die Zinsen verändern, Sie oder die Bank? Wie Zinsbewegungen den Immobilienmarkt insgesamt beeinflussen, lesen Sie im Beitrag Wie Zinsen den Immobilienmarkt im Aargau beeinflussen.

Was ist eine Festhypothek?

Bei der Festhypothek legen Sie den Zinssatz beim Vertragsabschluss für die ganze vereinbarte Laufzeit fest. Ihre monatliche Belastung bleibt dadurch stabil und planbar. Die Laufzeit wählen Sie selbst, je nachdem, wie lange Sie Ruhe vor Zinsänderungen haben möchten.

Im Alltag bedeutet das, dass Sie den Betrag für die Zinsen wie eine feste Miete ins Budget einsetzen können. Steigen die Zinsen am Markt, bleibt Ihre Belastung während der Laufzeit gleich. Das ist besonders dann angenehm, wenn in den kommenden Jahren andere grosse Ausgaben anstehen und wenig Luft im Budget bleibt.

Die Kehrseite ist die Bindung. Sie verpflichten sich für die ganze Laufzeit. Überlegen Sie deshalb vor der Unterschrift, was geschieht, wenn Sie früher aussteigen möchten, etwa wegen eines Verkaufs. Viele Verträge regeln diesen Fall mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung. Ob und in welcher Form sie anfällt, steht in Ihrem Vertrag. Lassen Sie sich diese Klausel von der Bank erklären, bevor Sie unterschreiben.

Was ist eine SARON-Hypothek?

Die SARON-Hypothek orientiert sich am SARON. Das ist ein Referenzzinssatz, der auf tatsächlichen Transaktionen am Schweizer Geldmarkt beruht und von der SIX berechnet wird. Er zeigt also, was am Geldmarkt tatsächlich passiert ist, und nicht, was jemand erwartet.

Ihr Zinssatz setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Der erste ist der sogenannte Compounded SARON der letzten drei Monate. Der zweite ist die Marge, die Sie mit Ihrer Bank vertraglich vereinbaren. Die Marge bleibt fest, der SARON-Teil bewegt sich. In der Regel wird der Zinssatz alle drei Monate angepasst und kann je nach Marktentwicklung steigen oder sinken.

Warum der Zins erst im Nachhinein feststeht

Für die Berechnung zählt der Verlauf des SARON über die vergangenen drei Monate. Den genauen Wert kennt man deshalb erst, wenn diese drei Monate vorbei sind. Stellen Sie sich eine Stromrechnung vor. Den Verbrauch eines Quartals kennen Sie auch erst, wenn das Quartal abgeschlossen ist. Bei der SARON-Hypothek bezahlen Sie also Zinsen, die den tatsächlichen Geldmarkt der letzten Monate abbilden, und nicht eine Schätzung für die Zukunft.

Für Ihr Budget heisst das, dass die Zinsrechnung von Quartal zu Quartal anders ausfallen kann. Planen Sie deshalb eine Reserve ein, mit der Sie auch eine höhere Rechnung ohne Stress bezahlen können. Wie gross diese Reserve sein sollte, hängt von Ihrer Hypothekarsumme und Ihrem Einkommen ab und lässt sich am besten im persönlichen Gespräch abschätzen.

Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick

• Zinsbildung. Bei der Festhypothek ist der Zins für die Laufzeit fix, bei der SARON-Hypothek folgt er dem Geldmarkt und wird meist quartalsweise angepasst.
• Planungssicherheit oder Flexibilität. Die Festhypothek bietet eine gleichbleibende Belastung. Die SARON-Hypothek lässt Ihnen mehr Spielraum, verlangt aber Reserven für Schwankungen.
• Steigende und sinkende Zinsen. Mit der Festhypothek sind Sie gegen steigende Zinsen geschützt, profitieren aber nicht von sinkenden. Bei der SARON-Hypothek ist es umgekehrt.
• Wechsel zwischen den Modellen. Eine SARON-Hypothek lässt sich jederzeit in eine Festhypothek umwandeln, um den Zins zu fixieren. Ob und zu welchen Bedingungen der umgekehrte Weg während einer laufenden Festhypothek möglich ist, klären Sie am besten vorab mit der Bank.
• Vorzeitige Auflösung. Bei beiden Modellen gelten die Bedingungen Ihres Vertrags. Fragen Sie gezielt nach Kündigungsfristen und möglichen Kosten, bevor Sie sich festlegen.

Vor- und Nachteile im Überblick

Festhypothek

Der grösste Vorteil ist die Ruhe. Sie kennen Ihre Zinskosten für Jahre im Voraus und müssen den Markt nicht verfolgen. Das passt zu Haushalten, deren Budget wenig Luft hat. Der Nachteil zeigt sich in zwei Situationen. Sinken die Zinsen, zahlen Sie weiterhin den vereinbarten Satz. Und ändert sich Ihr Leben unerwartet, kann ein vorzeitiger Ausstieg je nach Vertrag Kosten auslösen.

SARON-Hypothek

Sie ist nah am Geldmarkt und gibt Zinssenkungen direkt weiter. Weil Sie jederzeit in eine Festhypothek wechseln können, halten Sie sich die Möglichkeit offen, später zu fixieren. Dafür tragen Sie das Zinsrisiko selbst. Steigen die Zinsen, steigt Ihre Belastung mit der nächsten Anpassung. Wer bei einer höheren Quartalsrechnung schlaflose Nächte bekommt, ist mit diesem Modell schlecht bedient, auch wenn es rechnerisch aufgehen mag.

Kombination und weitere Modelle

Sie müssen sich nicht für das eine oder das andere entscheiden. SARON- und Festhypothek lassen sich kombinieren. Ein Teil der Hypothekarsumme ist dann gegen Zinsanstiege geschützt, der Rest kann von Zinssenkungen profitieren.

Ein solcher Hypotheken-Mix passt vor allem dann, wenn Ihre Lebenslage beides verlangt. Vielleicht brauchen Sie für die nächsten Jahre einen sicheren Sockel im Budget, möchten aber einen Teil flexibel halten, weil ein Umzug, eine Erbschaft oder eine grössere Amortisation denkbar ist. Wie gross der feste Anteil sein soll, richtet sich nach Ihrem Sicherheitsbedürfnis und Ihren Reserven.

Bedenken Sie dabei eine praktische Frage. Laufen mehrere Teile zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus, kann es später aufwendiger sein, die ganze Hypothek auf einmal zu einer anderen Bank zu bringen. Das ist keine feste Regel, aber eine Überlegung wert. Fragen Sie beim Abschluss, wie sich die Laufzeiten später zusammenführen lassen.

Je nach Bank gibt es weitere Varianten, zum Beispiel Vorzugskonditionen für energieeffiziente Häuser. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag über grüne Hypotheken als weitere Finanzierungsoption.

Welches Modell passt zu wem?

Die meisten Vergleiche drehen sich um die Frage, wohin sich die Zinsen bewegen. Niemand weiss das verlässlich. Entscheidend ist, wie viel Schwankung Sie finanziell verkraften können und wie viel Sie aushalten wollen. Risikobereitschaft, finanzielle Reserven und langfristige Pläne wie ein möglicher Verkauf gehören bei der Wahl auf den Tisch.

Denken Sie an die nächsten Jahre Ihres Lebens, nicht an den Zinsmarkt.

• Geplanter Verkauf oder Umzug. Wer in wenigen Jahren eine grössere Wohnung sucht oder ins Alterswohnen wechseln will, sollte keine Festhypothek wählen, die deutlich länger läuft. Sonst kann der Ausstieg beim Verkauf Kosten auslösen.
• Familienplanung. Fällt bald ein Einkommen teilweise weg, zählt jeder planbare Franken. Eine Festhypothek oder ein hoher fester Anteil gibt Sicherheit.
• Berufliche Veränderung. Bei Selbstständigkeit oder unsicherem Einkommen sind Reserven wichtiger als ein tiefer Zins. Ohne Polster ist eine SARON-Hypothek riskant.
• Trennung oder Scheidung. Wenn offen ist, ob jemand das Haus übernimmt oder ob es verkauft wird, schafft Flexibilität Handlungsspielraum. Eine lange Festhypothek kann in dieser Lage zur zusätzlichen Belastung werden.

Als Faustregel gilt, dass sicherheitsorientierte Menschen eher zu Festhypotheken mit einer Laufzeit neigen, die zu ihrer Lebensplanung passt. Wer Schwankungen gut verkraftet und Reserven hat, kann mit der SARON-Hypothek von sinkenden Zinsen profitieren und später immer noch fixieren. Wenn Sie zum ersten Mal kaufen, helfen Ihnen die 8 Tipps zur Eigenheimfinanzierung für Erstkäufer beim Einordnen.

Oft wird die Wahl erst klar, wenn man die eigene Lage mit jemandem durchgeht, der keine Bank im Rücken hat. Gerade vor einer Trennung, einem Erbfall oder einem Verkauf lohnt sich dieses Gespräch früh, solange noch alle Möglichkeiten offen sind.

Warum eine unabhängige Zweitmeinung sinnvoll ist

Zwei Bankofferten für dasselbe Modell können sich deutlich unterscheiden. Die Marge bei der SARON-Hypothek, die angebotenen Laufzeiten und die Bedingungen für einen späteren Modellwechsel sind Verhandlungssache. Wer nur eine Offerte kennt, kann kaum beurteilen, ob sie fair ist.

Eine Zweitmeinung hilft Ihnen, das Angebot Ihrer Bank einzuordnen, bevor Sie sich für Jahre binden. Die Atanos AG vermittelt und berät. Die Hypothek selbst gewähren Banken und andere Finanzierungspartner. Wenn Sie gerade eine Liegenschaft suchen, finden Sie in der neutralen Käuferberatung von Atanos Unterstützung aus Käufersicht, ohne Empfehlung für eigene Objekte.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einer SARON-Hypothek und einer Festhypothek?

Bei der Festhypothek bleibt der Zins während der ganzen Laufzeit gleich. Bei der SARON-Hypothek folgt er dem Geldmarkt und wird in der Regel alle drei Monate angepasst.

Kann ich von einer SARON-Hypothek in eine Festhypothek wechseln?

Ja. Eine SARON-Hypothek lässt sich jederzeit in eine Festhypothek umwandeln, um den Zins zu fixieren. Klären Sie mit Ihrer Bank, zu welchen Konditionen das geschieht.

Was passiert bei einer SARON-Hypothek, wenn die Zinsen steigen?

Dann steigt auch Ihr Zinssatz mit der nächsten Anpassung, weil Sie nicht gegen Zinsanstiege geschützt sind.

Wie oft ändert sich der Zinssatz einer SARON-Hypothek?

In der Regel alle drei Monate. Grundlage ist der Compounded SARON der vergangenen drei Monate plus Ihre Marge.

Kann ich SARON- und Festhypothek kombinieren?

Ja. Ein Teil der Summe ist dann gegen steigende Zinsen geschützt, der andere profitiert von sinkenden.

Sind Sie unsicher, welches Modell oder welche Bankofferte zu Ihnen passt? Mit dem Hypothek-Richtwert in 60 Sekunden erhalten Sie eine erste unabhängige Einschätzung und können auf Wunsch eine Zweitmeinung zu Ihrer Offerte einholen, bevor Sie unterschreiben. Weitere Grundlagen finden Sie in den Ratgebern zu Immobilien und Hypotheken.