Verkehrswert vs. Steuerwert im Aargau

Kurz gesagt: Für Verkauf und Hypothek zählt der Verkehrswert. Für die Steuererklärung zählt der Steuerwert. Seit 01.01.2025 sind im Aargau rund 265'000 Liegenschaften neu bewertet worden. Darum liegen beide Werte heute teils näher beieinander als früher - gleich sind sie aber nicht.

Wenn ich eine Liegenschaft in Aarau oder Baden anschaue, merke ich mir vor allem diese Punkte:

• Verkehrswert = geschätzter Marktpreis in CHF
• Steuerwert = amtlicher Wert für Vermögenssteuer und Eigenmietwert
• Seit 2025 gilt im Aargau ein neues Modell mit Marktstand 30.06.2024
• Der Eigenmietwert liegt bei 62 % der ortsüblichen Marktmiete
• Banken finanzieren bei selbstgenutztem Wohneigentum oft bis rund 80 % des tieferen Werts aus Kaufpreis oder Verkehrswert

Wer die beiden Zahlen verwechselt, setzt den Verkaufspreis falsch an, plant zu wenig Eigenkapital ein oder macht Fehler bei der Steuer.

Quick Comparison

Im Kern ist es einfach: Marktwert für den Markt, Steuerwert für die Steuer.

Verkehrswert im Aargau

Im Unterschied zum Steuerwert richtet sich der Verkehrswert nach dem Markt und nicht nach einer Steuerlogik. Der Verkehrswert ist der Preis, der sich für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen lässt. Der Kanton Aargau beschreibt ihn als den Kaufpreis, der im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er bleibt ein Schätzwert. Darum kann er vom am Ende bezahlten Kaufpreis abweichen.

Wie der Verkehrswert ermittelt wird

Welche Immobilienbewertungsmethode zum Zug kommt, hängt von der Nutzungsart der Liegenschaft ab.

Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen arbeiten Bewerter und Banken meist mit der Vergleichswertmethode. Dabei schauen sie ähnliche Verkäufe in der Region an und passen diese an Unterschiede bei Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung an.

Bei Renditeobjekten steht dagegen die Ertragswertmethode im Zentrum. Hier werden die künftigen Nettomieteinnahmen mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert.

Für Sonderfälle oder Situationen mit wenig Vergleichsdaten wird die Realwertmethode genutzt. Sie baut auf dem Landwert und dem Gebäudewert auf, abzüglich Altersentwertung.

Die Aargauer Bewertungsverordnung (VBG) sieht zudem eine gewichtete Kombination aus Ertrags- und Realwert vor, wenn weder ein repräsentativer Kaufpreis noch genug Vergleichsdaten vorhanden sind. Welche Methode am Ende passt, hängt also immer von der Objektart und der Datenlage ab.

Warum der Verkehrswert bei Verkauf und Finanzierung entscheidend ist

Der Verkehrswert ist der Orientierungswert für Preisentscheide. Wer den Angebotspreis nahe an einem professionell ermittelten Verkehrswert ansetzt, weckt meist mehr Kaufinteresse und verkürzt oft die Vermarktungszeit. Liegt der Preis spürbar höher, nimmt die Nachfrage ab. Das führt nicht selten zu längeren Verkaufsphasen und späteren Preisreduktionen.

Für Banken ist der Verkehrswert die Grundlage der Hypothekarprüfung. Bei selbstgenutztem Wohneigentum finanzieren sie meist rund 80 % davon. Liegt der vereinbarte Kaufpreis höher, muss der Käufer die Differenz mit zusätzlichem Eigenkapital decken.

Beim Steuerwert gelten im Aargau andere Regeln.

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Steuerwert im Aargau

Anders als der Verkehrswert folgt der Steuerwert einer reinen Steuerlogik.

Der Steuerwert ist der amtlich festgelegte Wert einer Liegenschaft für die Steuerbemessung im Aargau. Er richtet sich nach dem kantonalen Bewertungsmodell und nicht nach dem Marktpreis.

Was sich ab 1. Januar 2025 geändert hat

Per 1. Januar 2025 hat der Kanton Aargau alle Liegenschaften neu bewertet. Grundlage ist der Marktstand vom 30. Juni 2024 statt der Werte von 1998.

Das neue Modell kombiniert Sachwert und Marktfaktor. Die Bewertung läuft statistisch ab, in den meisten Fällen ohne Besichtigung. Dafür stützt sich der Kanton auf Kauf- und Mietpreise. Diese Neubewertung soll künftig alle fünf Jahre wiederholt werden.

Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: höhere Vermögenssteuerwerte als bisher. Diese Werte gelten für die Steuererklärung ab dem Steuerjahr 2025.

Diese neue Grundlage wirkt sich direkt auf die Steuerbelastung aus.

Wie der Steuerwert im kantonalen Steuersystem wirkt

Der Steuerwert zählt per 31. Dezember zum Vermögen und bildet die Basis für die Vermögenssteuer. Hypotheken senken dabei das steuerbare Reinvermögen.

Der Eigenmietwert liegt bei 62 % der ortsüblichen Marktmiete. Bei selbstgenutztem Wohneigentum erhöht er die Einkommenssteuer. Zinsen und Unterhalt lassen sich abziehen. Im Aargauer Steuersystem greifen Steuerwert und Eigenmietwert also direkt ineinander.

Im direkten Vergleich mit dem Verkehrswert werden die Folgen für Verkauf und Finanzierung gut sichtbar.

Verkehrswert vs. Steuerwert: die wichtigsten Unterschiede

Beide Werte beziehen sich auf dieselbe Liegenschaft. Aber sie beantworten nicht dieselbe Frage. Der Verkehrswert zeigt, was ein Objekt am Markt wert ist. Der Steuerwert dient als Grundlage für die Besteuerung. Darum weichen die beiden Zahlen oft voneinander ab.

Die Unterschiede liegen vor allem im Zweck, in der Berechnung und in der Wirkung im Alltag.

Unterschiedlicher Zweck, unterschiedliche Berechnungslogik

Der Verkehrswert richtet sich nach dem Markt. Er bezieht Vergleichstransaktionen, die Mikrolage, den Zustand der Immobilie und die momentane Nachfrage ein. Banken stützen ihre Belehnungsentscheide in der Regel darauf. Meist finanzieren sie bis maximal 80 % des Verkehrswerts oder des Kaufpreises – je nachdem, welcher Wert tiefer ist.

Der Steuerwert folgt dagegen einer festen kantonalen Logik. Das Modell arbeitet mit statistisch ausgewerteten Kauf- und Mietpreisen sowie mit vorgegebenen Parametern. Dadurch liegt der Steuerwert heute näher am Markt als früher. Trotzdem kann es im Einzelfall zu Abweichungen kommen.

Am Ende zählt also nicht einfach welcher Wert vorliegt, sondern wofür er gebraucht wird.

Was der Unterschied für Eigentümer und Käufer bedeutet

Für Verkäufer ist der Steuerwert keine gute Basis für den Angebotspreis. Liegt er über dem Marktwert, kann das zu einem zu hohen Preis und zu langen Vermarktungszeiten führen. Liegt er darunter, bleibt unter Umständen Geld auf dem Tisch. Für Preisverhandlungen zählen Marktdaten – nicht der Steuerwert.

Für Käufer hat der Steuerwert nur begrenzte Aussagekraft. Banken rechnen oft vorsichtiger, und die Aktualisierung im Fünfjahresrhythmus kann dazu führen, dass der Wert nicht ganz zum Markt passt. Im Aargau fällt das seit der Neuschätzung 2025 besonders auf.

Wie Verkehrswert und Steuerwert Verkauf, Finanzierung und nächste Schritte im Aargau beeinflussen

Nach den Unterschieden bei Zweck und Berechnung wird’s jetzt praktisch: Was heisst das für Verkauf und Finanzierung?

Die Trennung hat direkte Folgen für Preis, Finanzierung und Steuerlast. Für die Steuererklärung zählt der Steuerwert. Für Verkauf und Finanzierung zählt der Verkehrswert. Banken richten sich bei der Hypothekarprüfung nach dem Verkehrswert. Liegt der Kaufpreis über der Bankschätzung, braucht es mehr Eigenkapital.

Wann eine professionelle Bewertung sinnvoll ist

Wer vor einem Entscheid eine verlässliche Zahl braucht, lässt den Verkehrswert professionell prüfen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn es um Verkauf, Kauf oder eine Finanzierung geht und man nicht im Nebel stochern will. Atanos AG unterstützt im Aargau bei Verkehrswertschätzung, Verkauf, Kauf und Finanzierung.

Für Eigentümer in Aargau

Seit der Neuschätzung 2025 liegen Steuerwert und Marktwert im Aargau oft näher beieinander. Das kann auf den ersten Blick verwirrend sein. Trotzdem gilt weiter: Marktwert für den Markt, Steuerwert für die Steuer.

Wer diese beiden Werte verwechselt, riskiert Fehler beim Preis, bei der Finanzierung oder bei der Steuerdeklaration.

FAQs

Kann ich den Steuerwert anfechten?

Ja. Wenn Sie mit der Neubewertung nicht einverstanden sind oder der ermittelte Wert nicht den tatsächlichen Marktverhältnissen entspricht, können Sie innert 30 Tagen beim kantonalen Steueramt Einsprache erheben.

Das ist oft der direkte Weg, wenn Sie den Eindruck haben, dass der angesetzte Wert am Markt vorbeigeht. Wichtig ist einfach: Eine Einsprache kann die definitive Veranlagung verzögern.

Eine unabhängige Bewertung kann helfen, Ihre Argumente zu stützen.

Warum weicht der Kaufpreis vom Verkehrswert ab?

Der Verkehrswert ist ein geschätzter Marktwert unter normalen Bedingungen. Anders gesagt: Er zeigt, was eine Immobilie am Markt voraussichtlich wert ist, wenn der Verkauf ordentlich und ohne Druck abläuft.

Der tatsächliche Kaufpreis kann trotzdem davon abweichen. Denn in der Praxis spielen oft sehr persönliche Dinge mit hinein – zum Beispiel Verhandlungen, emotionale Beweggründe oder auch spekulative Einflüsse.

Dazu kommt: Manche Eigentümer stützen sich bei der Preisfindung noch auf ältere Werte. Das kann den Angebotspreis verzerren. Eine professionelle Bewertung schaut dagegen auf aktuelle Transaktionsdaten, die Mikrolage und den Zustand der Immobilie.

Wann brauche ich eine Verkehrswertschätzung?

Eine Verkehrswertschätzung ist sinnvoll, wenn Sie eine genaue, marktgerechte Einschätzung Ihrer Immobilie brauchen, die über reine Steuerfragen hinausgeht.

Vor allem bei Verkauf, Finanzierung oder komplexeren Transaktionen ist das wichtig. So lässt sich ein realistischer Preis festlegen, statt einfach mit einer groben Annahme zu arbeiten.

Sie hilft auch dabei, individuelle Merkmale der Immobilie, lokale Gegebenheiten und Fragen rund ums Baurecht sauber einzuordnen.

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