Markttrends in Aargau: Renovierungskosten realistisch einschätzen

Sanieren oder verkaufen? Diese Frage beschäftigt viele Immobilienbesitzer im Kanton Aargau. Seit der Einführung der neuen Liegenschaftsbewertung im Jahr 2025 und der geplanten Abschaffung des Eigenmietwerts bis 2028 stehen Eigentümer vor wichtigen Entscheidungen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

• Marktpreise Mai 2026: Quadratmeterpreise liegen zwischen CHF 5'800 (Aarburg) und CHF 11'481 (Aarau).
• Renovierungskosten: Beispielsweise CHF 20'000–30'000 für eine Küche oder CHF 180–450/m² für Fassadendämmung.
• Wertsteigerung durch Renovierung: Energieeffiziente Massnahmen steigern den Marktwert und senken Heizkosten um bis zu 60 %.
• Verkauf im Ist-Zustand: Spart Zeit, erzielt jedoch oft niedrigere Preise (unsanierte Objekte liegen etwa 50 % unter renovierten Immobilien).

Fazit: Die Entscheidung hängt von Ihren Zielen ab. Renovieren kann rentabel sein, wenn die Kosten im Verhältnis zum Mehrwert stehen. Tools wie keeValue.ch helfen bei präzisen Kostenschätzungen. Ein Verkauf im aktuellen Zustand bietet hingegen eine schnelle Abwicklung, jedoch oft geringere Erträge.

1. Die Immobilie renovieren

Eine Renovierung kann den Marktwert einer Immobilie im Kanton Aargau deutlich erhöhen – vorausgesetzt, die Investitionskosten stehen in einem sinnvollen Verhältnis zum erzielbaren Mehrwert. Besonders relevant ist hierbei das seit 2025 geltende digitale Bewertungsmodell. Dieses berücksichtigt Renovierungen, die den Marktwert steigern, alle fünf Jahre in der offiziellen Bewertung. Dadurch spiegeln sich Investitionen in Renovierungen schneller sowohl in der Steuerbewertung als auch im Verkehrswert wider.

Kosten realistisch einschätzen

Die Kosten für Renovierungen können stark variieren, abhängig von der jeweiligen Massnahme:

• Fassadendämmung: CHF 180–450 pro m²
• Kunststofffenster-Austausch: ca. CHF 475 pro m²
• Fenstertausch Holz-Metall: bis zu CHF 1'000 pro m²
• Küchensanierung: CHF 20'000–30'000
• Badezimmerumbau: CHF 18'000–25'000

Diese Zahlen verdeutlichen, wie schnell sich die Kosten für einzelne Gewerke im fünfstelligen Bereich bewegen können.

Für eine präzise und frühzeitige Kostenschätzung ist das KI-gestützte Tool keeValue.ch eine wertvolle Hilfe. Entwickelt in Brugg, Aargau, greift es auf historische Baudaten zurück, um realistische Budgetrahmen zu liefern – und hilft so, teure Planungsfehler zu vermeiden.

Wertsteigerung durch Energieeffizienz

Energetische Sanierungen wie Fassaden- und Dachdämmung senken nicht nur die Heizkosten um etwa 60 %, sondern machen die Immobilie auch attraktiver für Käufer. Energieeffiziente Gebäude erzielen in der Regel höhere Marktpreise.

Wer beispielsweise eine Wärmepumpe installiert, sollte gleichzeitig in eine hochwertige Fassadendämmung und idealerweise auch in eine Fussbodenheizung investieren. Diese Kombination ist wesentlich effizienter als der Betrieb mit herkömmlichen Heizkörpern.

Solche Massnahmen schaffen nicht nur Mehrwert, sondern können auch steuerliche Vorteile mit sich bringen.

Steuerabzüge nutzen – solange es noch möglich ist

In der Schweiz sind werterhaltende und energetische Sanierungen steuerlich abzugsfähig. Massnahmen, die ausschliesslich den Wert steigern, wie der Einbau einer Sauna, sind hingegen nicht abzugsfähig.

„Die Idee, erst einzuziehen und dann durch Eigenleistung zu renovieren, funktioniert in der Praxis oft nicht – die meisten Banken spielen da nicht mit." – Michaela Prehn, Baufinanzierungsexpertin

Um Fördergelder für energetische Sanierungen zu erhalten, müssen die entsprechenden Anträge zwingend vor Baubeginn eingereicht werden. Ein GEAK-Plus-Bericht, der für Einfamilienhäuser oft mit CHF 1'000 kantonal subventioniert wird, kann dabei helfen, den Sanierungsumfang zu strukturieren und verschiedene Varianten zu vergleichen.

Die Atanos AG bietet umfassende Beratung zu Immobilienbewertung und Renovierung im Kanton Aargau an.

Diese Informationen unterstützen Eigentümer dabei, fundierte Entscheidungen zwischen einer Renovierung oder dem Verkauf im aktuellen Zustand zu treffen – ein Thema, das im nächsten Abschnitt detaillierter behandelt wird.

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2. Die Immobilie im aktuellen Zustand verkaufen

Ein Verkauf ohne Renovierung spart Zeit und vermeidet den Aufwand von Baustellen. Im Vergleich zu kostenintensiven Sanierungen bietet der Verkauf im Ist-Zustand eine direkte Alternative. Die Unterschiede lassen sich besonders gut anhand von Marktpreisen veranschaulichen.

Preise und Marktlage

Im Kanton Aargau liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa CHF 7'877/m² (Stand Mai 2026). Unsanierte Objekte, die in den günstigsten 20 % des Marktes liegen, werden für weniger als CHF 6'172/m² gehandelt. Im Gegensatz dazu erzielen renovierte Immobilien Preise von über CHF 9'545/m². Das entspricht einem Preisunterschied von mehr als 50 %.

Auch der Standort beeinflusst den Wert erheblich. In Baden liegt der durchschnittliche Preis für Bauland bei CHF 1'610/m², während in Brugg und Aarau die Preise mit CHF 810/m² beziehungsweise CHF 820/m² deutlich niedriger sind. Immobilien in zentralen Lagen profitieren auch im Ist-Zustand von höheren Basiswerten.

Steuerliche Überlegungen

Ab 2028 wird der Eigenmietwert abgeschafft, was den steuerlichen Anreiz für Renovierungen reduziert. Für Eigentümer, die ohnehin einen Verkauf planen, entfällt damit ein wichtiges Argument für eine aufwendige Sanierung vor dem Verkauf.

Diese steuerlichen Änderungen beeinflussen auch die Bewertung unrenovierter Immobilien durch Käufer und Banken.

Käufer und Finanzierung

Unrenovierte Immobilien sind besonders interessant für Käufer mit begrenztem Budget. Allerdings gibt es oft Schwierigkeiten bei der Finanzierung: Banken verlangen in der Regel, dass die Kosten für Modernisierungen direkt in die Finanzierung einbezogen werden, anstatt auf spätere Eigenleistungen zu setzen.

Zudem liegt die Leerstandsquote im Aargau mit 1,30 % über dem Schweizer Durchschnitt von 1,08 %, was den Käufern eine stärkere Verhandlungsposition verschafft.

Die Atanos AG bietet Unterstützung bei der Vergleich verschiedener Bewertungsmethoden und entwickelt Verkaufsstrategien für Eigentümer. Eine detaillierte Gegenüberstellung der Optionen folgt im nächsten Abschnitt.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Hier sind die wichtigsten Vor- und Nachteile der beiden Optionen auf einen Blick zusammengefasst:

Renovierungen können den Wert einer Immobilie deutlich steigern, insbesondere durch Verbesserungen in der Energieeffizienz. Ohne eine präzise Kostenschätzung kann es jedoch passieren, dass die Investitionen die späteren Gewinne übersteigen.

«Das Tool auf KI-Basis (Künstliche Intelligenz) erlaubt frühzeitig sichere Kosten- und Terminschätzungen.» – Alfred Baumgartner, Co-Gründer, keeValue ag

Ein Verkauf im Ist-Zustand punktet mit einer schnellen Abwicklung und klaren Preisstrukturen. Allerdings müssen Käufer die Modernisierungskosten direkt in ihre Finanzierung einplanen, was den erzielbaren Verkaufspreis oft reduziert.

Letztlich hängt die Entscheidung zwischen diesen Optionen stark von den individuellen Zielen und Prioritäten ab.

Fazit

Ob man eine Immobilie vor dem Verkauf renoviert oder im aktuellen Zustand anbietet, hängt von vielen Faktoren ab – eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend ist eine genaue Kostenschätzung, die frühzeitig im Prozess erfolgen sollte. Diese bildet die Grundlage für kluge Entscheidungen im Immobilienmarkt des Kantons Aargau.

Moderne Tools wie keeValue.ch helfen dabei, präzise und objektspezifische Kostenschätzungen zu erstellen. Gleichzeitig beeinflussen steuerliche Änderungen, wie die ab 2025 geltenden neuen Steuerwerte, die Rentabilität von Renovierungen direkt. Unklare Schätzungen können leicht zu Budgetüberschreitungen oder Problemen bei der Finanzierung führen.

Mit einer genauen Kostenschätzung, unterstützt durch digitale Hilfsmittel und das Bewusstsein für steuerliche Änderungen, lassen sich bessere Entscheidungen treffen. Die Atanos AG bietet umfassende Unterstützung – von der Bewertung des Marktwerts über die Koordination von Renovierungen bis hin zur Beratung zur Finanzierung. Als neutraler Partner hilft sie Käufern und Verkäufern, alle relevanten Faktoren in die Entscheidungsfindung einzubeziehen, unter Berücksichtigung der regionalen Besonderheiten im Aargauer Markt.

FAQs

Ab welchem Renovationsbudget lohnt sich eine Sanierung statt Verkauf?

Eine Sanierung wird ab einem Renovationsbudget von etwa CHF 8'000 pro m² sinnvoll. Diese Zahl basiert auf den durchschnittlichen Immobilienpreisen im Kanton Aargau: CHF 8'236 pro m² für Wohnungen und CHF 7'846 pro m² für Häuser. Eine präzise Einschätzung der Kosten ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.

Welche Sanierungen bringen im Aargau am meisten Mehrwert pro investiertem Franken?

Sanierungen, die im Aargau den höchsten Nutzen pro investiertem Franken bringen, konzentrieren sich vor allem auf die Steigerung der Energieeffizienz und die Verbesserung des Immobilienzustands. Das ist besonders wichtig, da die Immobilienpreise in der Region stabil bleiben und attraktive Lagen den Wert zusätzlich positiv beeinflussen.

Wie beeinflussen neue Steuerwerte (ab 2025) und das Eigenmietwert-Ende (bis 2028) meine Entscheidung?

Die neuen Steuerwerte, die ab 2025 gelten, und das geplante Ende des Eigenmietwerts bis 2028 könnten einen grossen Einfluss auf Ihre Entscheidungen haben. Diese Änderungen wirken sich direkt auf die steuerliche Belastung und die Bewertung Ihrer Immobilie aus. Dadurch wird es einfacher, die Renovierungskosten genauer einzuschätzen und den Immobilienwert realistischer zu bewerten. So können Sie besser informierte Entscheidungen treffen.

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