11 Punkte für Besichtigung bis Schlüsselübergabe

Wer in Aarau oder Baden eine Liegenschaft kaufen will, sollte vor dem Kaufentscheid 11 Punkte prüfen. Sonst werden Mängel, Zusatzkosten oder Vertragsrisiken oft erst dann sichtbar, wenn es zu spät ist.

Ich achte dabei vor allem auf diese Punkte:

• Besichtigung mit Plan statt nur nach Gefühl
• Fragen und Unterlagen früh einholen
• Zustand, Lage und Preis nüchtern prüfen
• Finanzierung vor dem Vertrag bestätigen lassen
• Notariat, Zahlung und Grundbuch zusammen planen
• Übergabe sauber protokollieren mit Zählerständen, Schlüsseln und Dokumenten

In der Schweiz dauert der Ablauf meist 2 bis 4 Monate. Neben dem Kaufpreis fallen je nach Kanton oft noch 0,1 % bis 0,5 % für Notariat und Grundbuch sowie 0 % bis 3,3 % Handänderungssteuer an. Für Aarau und Baden heisst das: Ich rechne von Anfang an mit dem ganzen Betrag in CHF, nicht nur mit dem Listenpreis.

Die 11 Punkte im Überblick:

1. Hilfe zum passenden Zeitpunkt
2. Erste und zweite Besichtigung
3. Fragen an den Verkäufer
4. Unterlagen anfordern
5. Bausubstanz und Haustechnik prüfen
6. Lage und Gemeindethemen prüfen
7. Preis prüfen und Angebot setzen
8. Finanzierung und Tragbarkeit klären
9. Vertrag und Rechtsrisiken prüfen
10. Beurkundung, Zahlung und Grundbuch planen
11. Übergabe dokumentieren

Kurz gesagt: Ich kaufe nicht nach Exposé und Sympathie, sondern nach Prüfung. Genau darum geht es im Artikel.

1. Atanos AG: Unterstützung zum richtigen Zeitpunkt

Nach der ersten Wahl einer Immobilie beginnt der Teil, der oft am meisten Druck macht: die Prüfung vor dem Kaufentscheid.

Zwischen Besichtigung, Angebot und Beurkundung wird der Zeitplan schnell eng. Genau in dieser Phase kann eine unabhängige Begleitung viel helfen. Sie bringt Ruhe in den Ablauf und hilft dabei, den Überblick zu behalten.

Die Atanos AG aus Rombach im Kanton Aargau unterstützt Käuferinnen und Käufer mit Käuferberatung, Marktpreiseinschätzung, Finanzierungsberatung und Transaktionsbegleitung.

Am meisten Sinn ergibt der Beizug meist vor einer Reservationsvereinbarung oder Vertragsunterzeichnung. Ein zweiter guter Zeitpunkt ist kurz vor der Schlüsselübergabe. So bleibt die Vorbereitung auf Besichtigung, Vertrag und Übergabe sauber aufgebaut statt hektisch zusammengewürfelt.

Je nach Situation reicht die Hilfe von einem einzelnen Käufer-Check bis zur Begleitung über den ganzen Prozess.

Wichtig ist dabei die klare Abgrenzung: Die Atanos AG ersetzt weder den Notar noch die Bank. Der Notar beurkundet den Eigentumsübergang, die Bank prüft die Finanzierung. Die Atanos AG ergänzt beide Seiten mit Marktkenntnis, dem regionalen Aargauer Blick und Unterstützung bei der Entscheidungsfindung.

sbb-itb-5e87696

2. Erste und zweite Besichtigung: So bereiten Sie sich vor

Klären Sie vor dem ersten Termin Ihr Budget und die Tragbarkeit. Als grober Richtwert gilt oft: rund ein Drittel des Bruttoeinkommens sollte für die Wohnkosten drinliegen. So gehen Sie nicht mit falschen Erwartungen in die Besichtigung.

Für den Termin lohnt sich eine kleine, praktische Ausrüstung. Nehmen Sie Ihre Checkliste, ein Massband oder einen Laser-Distanzmesser und Ihr Smartphone für Fotos mit – natürlich nur nach Absprache mit dem Verkäufer. Eine Taschenlampe hilft bei Keller, Estrich und Technikräumen oft mehr, als man denkt.

Prüfen Sie schon beim ersten Rundgang, ob Raumgrössen und Pläne zusammenpassen. Gerade bei älteren Liegenschaften gibt es hier immer wieder Abweichungen. Auf dem Papier wirkt ein Zimmer manchmal grösser, als es vor Ort tatsächlich ist.

Die erste Besichtigung ist vor allem für den Gesamteindruck da. Passt die Immobilie auf den ersten Blick? Schauen Sie dabei nicht nur auf schöne Details, sondern auch auf die Dinge, die später teuer werden können: Fassade, Dach, Fenster, Feuchtigkeitsspuren und den Zustand der Heizungsanlage.

Die zweite Besichtigung hat einen anderen Zweck. Jetzt geht es nicht mehr ums Bauchgefühl, sondern um eine genaue Prüfung. Wählen Sie dafür möglichst einen anderen Zeitpunkt als beim ersten Besuch – zum Beispiel an einem Werktagnachmittag, wenn Sie den Verkehrslärm besser einschätzen wollen, oder bei Regen, um Entwässerung und Feuchtigkeit zu prüfen. Das zeigt oft mehr als jeder frisch geputzte Eindruck am Samstagmorgen.

Gehen Sie beim zweiten Termin Ihre offenen Punkte gezielt durch. Schauen Sie genauer in den Heizungsraum, zum Elektroverteilkasten und zu den Fensterabdichtungen. Genau dort zeigen sich Mängel oft eher als im Wohnzimmer.

Schreiben Sie Ihre Eindrücke direkt nach jedem Besuch auf. Ein simples Raster mit Lage, Zustand, Licht, Lärm und Renovationsbedarf hilft Ihnen, mehrere Objekte sachlich zu vergleichen. Sonst verschwimmt nach drei oder vier Besichtigungen schnell alles miteinander.

Die offenen Punkte aus beiden Besichtigungen sind dann die Basis für Ihre Fragen an den Verkäufer.

3. Fragen an den Verkäufer

Nehmen Sie die offenen Punkte aus der zweiten Besichtigung mit. Vor Ort geht es nicht mehr um einen ersten Eindruck, sondern um gezielte Fragen. Genau dort kommen oft Dinge ans Licht, die im Exposé fehlen. Und genau diese Antworten sind später wichtig für Preisprüfung, Finanzierung und Vertragsprüfung.

Starten Sie mit Verkaufsgrund und Vermarktungsdauer. Fragen Sie klar: Warum wird verkauft? Seit wann ist die Immobilie auf dem Markt? Gab es schon Interessenten oder abgebrochene Verhandlungen? Wenn ein Objekt lange online ist, hat das oft einen Grund. Mal ist der Preis zu hoch, mal gibt es Fragen zum Zustand oder zur Lage. So bekommen Sie ein besseres Bild der Preis-, Zustands- und Risikoaspekte.

Danach lohnt sich der Blick auf vier zentrale Themenblöcke:

• Zustand und Sanierungen: Welche grösseren Arbeiten wurden in den letzten 10 bis 20 Jahren gemacht? Gibt es bekannte Mängel oder frühere Feuchtigkeits- oder Wasserschäden? Achten Sie vor allem auf Dach, Fenster, Heizung und andere zentrale Bauteile. Fragen Sie auch, welche Sanierungen in den nächsten Jahren voraussichtlich anstehen.
• Laufende Kosten: Wie hoch waren die Nebenkosten im letzten Jahr? Bei Stockwerkeigentum ist auch wichtig: Wie hoch ist der Erneuerungsfonds? Und sind grössere Sanierungen schon beschlossen oder geplant?
• Rechtliche Punkte: Welche Dienstbarkeiten, Wegrechte oder Baurechte bestehen? Liegt ein aktueller Grundbuchauszug vor?
• Terminplan: Wann wäre die Übergabe möglich? Und bis wann möchte der Verkäufer verkaufen?

Notieren Sie die Antworten sofort. Bei wichtigen Aussagen lohnt es sich, diese per E-Mail bestätigen zu lassen. Das mag etwas penibel wirken, spart später aber oft Ärger. Ihre Notizen helfen Ihnen bei Vertrag, Finanzierung und Beurkundung. Ausserdem brauchen Sie diese Angaben für die Unterlagenprüfung im nächsten Schritt.

4. Welche Unterlagen Sie anfordern sollten

Jetzt kommt der Faktencheck: Unterlagen zeigen, wem die Immobilie gehört, welche Rechte darauf liegen und wo Risiken stecken. Am Anfang stehen Papiere zu Eigentum und Baurecht. Danach geht es um Technik, Kosten und Unterhalt.

Der aktuelle Grundbuchauszug ist dabei einer der ersten Belege. Er zeigt Eigentümer, Parzelle, Hypotheken und Dienstbarkeiten. Banken und Notar wollen ihn in aktueller Form sehen. Je nach Kanton kostet er etwa CHF 20 bis CHF 80. Das ist der Moment, in dem sich zeigt, ob die Aussagen des Verkäufers mit den amtlichen Angaben zusammenpassen oder eben nicht. Dazu kommen Katasterplan, Zonenplan und Baubewilligungen. Diese Unterlagen zeigen Grenzen, Nutzung und genehmigte Bauten. Weicht der Ist-Zustand von den bewilligten Plänen ab, ist das ein klares Warnsignal.

Bei Stockwerkeigentum reicht der Blick ins Grundbuch allein nicht. Dann brauchen Sie auch das Reglement, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und den aktuellen Stand des Erneuerungsfonds. Gerade dieser Punkt wird oft unterschätzt. Ein tiefer oder leerer Fonds kann heissen, dass kurz nach dem Kauf Sonderbeiträge für Fassaden-, Dach- oder Heizungssanierungen fällig werden.

Bei Bestandsliegenschaften hilft der GEAK, den Energiezustand besser einzuordnen. Das ist für Budget und Bewertung wichtig. Ebenfalls nützlich sind Wartungsprotokolle für Heizung, Lüftung und Lift sowie allfällige Kostenvoranschläge für geplante Sanierungen. Damit lässt sich der Unterhaltsbedarf der nächsten 10 bis 20 Jahre deutlich realistischer einschätzen.

So liegen die zentralen Fakten für Finanzierung und Vertragsprüfung auf dem Tisch.

5. Zustand von Bausubstanz und Haustechnik prüfen

Mit den Unterlagen aus Abschnitt 4 als Prüfrahmen kommt jetzt der Realitätstest: Passt der tatsächliche Zustand zu den Angaben, und welche Investitionen zeichnen sich ab? Was Sie hier erkennen, wirkt sich direkt auf Preis, Finanzierung und Verhandlung aus.

Zuerst die Bausubstanz: Prüfen Sie Dach, Fassade, Fenster und Keller möglichst systematisch. Achten Sie beim Dach auf fehlende oder moosbedeckte Ziegel sowie auf durchhängende Dachflächen. Im Keller sind Salzausblühungen, Feuchtigkeitsflecken und Modergeruch klare Hinweise auf eine mangelhafte Abdichtung. Auch diagonale oder treppenförmige Risse in Wänden und Decken sollten Sie ernst nehmen. Fotografieren Sie solche Stellen und halten Sie sie schriftlich fest. Genau daraus ergeben sich später die richtigen Fragen an den Verkäufer.

Bei vielen Einfamilienhäusern aus den 1960er- bis 1980er-Jahren ist eine Sanierung der Gebäudehülle keine Ausnahme. Gemeint sind Dach, Fassade, Fenster und Dämmung. Je nach Grösse und Ausbaustandard können solche Arbeiten CHF 150'000 bis CHF 300'000 kosten. Das ist bei der Preisverhandlung ein starkes Argument.

Auch die Haustechnik braucht einen nüchternen Blick: Fragen Sie nach Typ, Baujahr und Wartungsnachweisen von Heizung und Boiler. Ältere Öl- und Gasheizungen bringen ein höheres Ausfallrisiko mit sich und können bald hohe Kosten auslösen. Testen Sie ausserdem alle Wasserhähne, Toiletten und Abflüsse. Gibt es genug Wasserdruck? Läuft das Wasser sauber ab? Werfen Sie auch einen Blick in den Verteilerkasten. Fehlen Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD) oder sind noch Leitungen mit Stoffisolierung verbaut, kann eine komplette Erneuerung der Elektroinstallation nötig werden. Aus einem vagen Gefühl wird so ein klar benennbarer Punkt für Preis und Vertrag.

Für eine technische Erneuerung in einem Einfamilienhaus können CHF 80'000 bis CHF 150'000 anfallen. Solche Zahlen helfen Ihnen, einen Sanierungsrückstand sauber zu beziffern und in der Verhandlung sachlich zu bleiben.

Bei älteren oder komplexeren Liegenschaften lohnt sich der Beizug einer unabhängigen Käuferberatung. Sie kann Risiken, nötige Sanierungen und die Auswirkung auf den Kaufpreis früh einschätzen.

6. Lage und geplante Entwicklungen einschätzen

Sind Bausubstanz und Technik geprüft, kommt der nächste grosse Punkt: die Lage. Sie hat direkten Einfluss auf den Wert, den Alltag und auch auf das Risiko.

Schauen Sie sich das Quartier nicht nur tagsüber an. Gehen Sie auch abends und am Wochenende vorbei. Dann merken Sie oft erst, wie viel Verkehr es hat, ob Gastronomie Lärm bringt oder ob Sportanlagen, Bahnlinien oder Flugrouten im Alltag stören.

Laufen Sie im Umkreis von etwa 300 bis 500 Metern zu Fuss rund um die Liegenschaft. Achten Sie dabei auf Leerflächen, Baustellen, Gewerbe und geplante neue Überbauungen. Ein kurzes Gespräch mit Nachbarn oder Ladenbesitzern kann ebenfalls viel bringen. So hören Sie oft Dinge, die in keinem Prospekt stehen.

Beim Bauamt oder im Geoportal sollten Sie den Zonenplan sowie das Bau- und Zonenreglement prüfen. Schauen Sie genau hin: Welche Nutzungen sind auf den Nachbarsparzellen erlaubt? Welche Gebäudehöhen sind zulässig? Laden Sie zudem die Gefahrenkarten für Hochwasser und Rutschungen herunter.

Ein Punkt wird oft unterschätzt: der Gemeindesteuerfuss. Er unterscheidet sich zwischen Schweizer Gemeinden teils stark und wirkt sich auf Ihre laufenden Kosten über die ganze Haltedauer aus. Darum lohnt sich ein Vergleich mit benachbarten Gemeinden fast immer.

Atanos AG kann in der Region Aargau die Lagequalität, die Zonenplanung und die Entwicklungsrisiken schon vor dem Angebot einordnen. Diese Punkte fliessen direkt in die Immobilienbewertung ein.

7. Angebotspreis prüfen und Verhandlungsstrategie festlegen

Zustand und Lage sind geprüft. Jetzt geht es um den Preis. Vergleichen Sie den Angebotspreis mit mehreren Referenzwerten. Im Aargau liegen die Durchschnittspreise je nach Quelle bei rund CHF 7'346/m² bis CHF 8'221/m².

Starten Sie am besten mit einem Online-Bewertungstool. Danach holen Sie eine Schätzung Ihrer Bank ein. Bei schwierigen oder schwer einzuordnenden Objekten lohnt sich zusätzlich ein unabhängiges Gutachten. Das ist kein Luxus, sondern oft der Moment, in dem man einen überhöhten Preis erkennt. Liegt der Kaufpreis klar über der Bankbewertung, wird die Finanzierung oft mühsamer und Sie brauchen mehr Eigenmittel.

Bevor Sie ins erste Gespräch gehen, sollten drei Zahlen glasklar sein:

• Zielpreis: der Preis, den Sie anstreben
• Maximalpreis: die absolute Obergrenze
• Ausstiegsschwelle: der Punkt, an dem Sie nicht mehr mitgehen

Diese Werte leiten Sie aus Ihrem Budget, den Sanierungskosten und dem Preisvergleich ab. Als grobe Orientierung gelten in einem normalen Markt mit kleineren Mängeln 90–95 % des Angebotspreises. Bei grösseren Mängeln oder langer Vermarktungsdauer sind 85–90 % oft eher passend. Unter 85 % wirkt ein Angebot häufig zu tief und blockiert die Verhandlung.

Aus dieser Preisgrenze entsteht Ihre Offerte. Begründen Sie Ihr Angebot schriftlich und konkret. Gute Argumente sind zum Beispiel der Zustand des Dachs, der Energiestandard, Marktvergleiche oder die Bankschätzung. Reine Gefühlsargumente und unbegründete Tiefangebote schaden eher, als dass sie helfen. Es hilft auch, die guten Seiten der Immobilie offen anzusprechen. Das zeigt, dass Sie fair verhandeln und nicht einfach nur den Preis drücken wollen.

Atanos AG bietet dafür eine Objekt- und Kaufpreisprüfung mit Vor-Ort-Besichtigung, Marktvergleich und Risikoanalyse.

Ist der Preisrahmen festgelegt, folgt die Finanzierungsprüfung.

8. Finanzierung bestätigen und Schweizer Tragbarkeitsregeln früh prüfen

Nach der Preisprüfung kommt der Bankcheck. Jetzt zeigt sich, ob die Immobilie für Sie tragbar ist.

Klären Sie die Finanzierung vor der Vertragsunterzeichnung. Sonst kann es teuer werden: Konventionalstrafen, der Verlust der Reservationszahlung oder sogar Schadenersatz sind möglich.

So rechnen Schweizer Banken in der Regel:

• mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %
• mit rund 1 % für den Unterhalt
• und, falls nötig, mit der Amortisation der zweiten Hypothek

Diese gesamten Kosten dürfen meist höchstens 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen. Ein einfaches Beispiel: Bei einem Kaufpreis von CHF 900'000 und einer Hypothek von CHF 720'000 braucht es mindestens CHF 162'000 Bruttoeinkommen.

Auch die Eigenmittel sind klar geregelt. Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen vorhanden sein. Davon müssen 10 % harte Mittel sein, also zum Beispiel Ersparnisse, Wertschriften oder eine Erbschaft. Die restlichen 10 % dürfen unter bestimmten Bedingungen aus der 2. Säule oder der Säule 3a kommen.

Wichtig ist auch die zweite Hypothek. Gemeint ist der Teil zwischen rund 65 % und 80 % des Belehnungswerts. Dieser Betrag muss in der Regel innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Das erhöht die jährlichen Wohnkosten direkt und fliesst deshalb auch in die Tragbarkeitsrechnung ein.

Sobald Einkommen, Eigenmittel und Objektdaten vorliegen, lohnt sich eine Finanzierungszusage der Bank. Dafür verlangt die Bank meist:

• Lohnabrechnungen der letzten 3 bis 6 Monate
• die aktuelle Steuererklärung
• eine Schuldenübersicht
• Nachweise zu Eigenmitteln und Pensionskassenguthaben

Falls Sie eine zweite Einschätzung wollen, kann Atanos AG mit neutraler Käuferberatung und einer Zweitmeinung zur Hypothek helfen.

Mit der Finanzierungszusage ist der Weg frei für die Vertragsprüfung.

9. Rechtliche Risiken und den Kaufvertragsentwurf prüfen

Sobald die Finanzierung steht, folgt der Teil, den viele am liebsten abkürzen würden: die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags. Genau hier lohnt sich aber sauberes Arbeiten.

Vergleichen Sie den Eintrag im Grundbuch mit dem Vertragsentwurf ganz genau. Parzellennummer, Eigentumsverhältnisse, Fläche und Belastungen müssen Punkt für Punkt übereinstimmen. Das klingt trocken, ist aber kein Detail am Rand. Dienstbarkeiten wie Wegrechte, Näherbaurechte oder Wohnrechte bleiben in der Regel an der Liegenschaft hängen. Im Vertrag muss deshalb klar stehen, was weiter gilt und was der Verkäufer vor der Übergabe löschen lässt.

Bei Stockwerkeigentum reicht ein Blick in den Kaufvertrag allein nicht. Prüfen Sie auch das Reglement, den Begründungsakt mit der Teilung der Stockwerkeinheiten, den Aufteilungsplan, die Protokolle und den Erneuerungsfonds. Diese Unterlagen zeigen, wie die Nutzung geregelt ist, wie Kosten verteilt werden und ob Sanierungen anstehen. Gerade die Protokolle sind oft aufschlussreich: Dort steht nicht selten schon zwischen den Zeilen, wo es im Haus knirscht. Beachten Sie zudem, dass der Käufer unter Umständen für offene Gemeinschaftsbeiträge des Verkäufers aus den letzten drei Jahren haften kann (Art. 712i ZGB).

Ein weiterer Punkt ist der Wortlaut bei den Gewährleistungsklauseln. In Standardverträgen werden Mängel und Rechtsfehler oft weitgehend ausgeschlossen. Wenn es bekannte Mängel gibt, frühere Reparaturen vorgenommen wurden oder der Verkäufer bestimmte Zusagen macht, sollte das schriftlich im Vertrag stehen. Was nur mündlich gesagt wurde, hilft später oft wenig.

Auf Wunsch übernimmt Atanos AG die Vertragsprüfung und die Abstimmung mit dem Notar.

Sind Vertrag und Risiken geklärt, geht es weiter mit Beurkundung, Zahlung und Eigentumsübertrag.

10. Beurkundung, Zahlung und Eigentumsübertragung planen

Ist der Vertrag geprüft, kommt der formelle Abschluss beim Notar. Dort wird der Kaufvertrag öffentlich beurkundet. Mit der Unterschrift ist der Vertrag bindend. Eigentümerin oder Eigentümer werden Sie aber erst mit dem Eintrag im Grundbuch.

Vor dem Termin sollten die Unterlagen bereitliegen. Dazu gehören:

• das Zahlungsversprechen der Bank
• ein gültiger Ausweis
• der Nachweis über das Eigenkapital
• allfällige Vollmachten

Sind die Unterlagen vollständig, startet die Zahlungsabwicklung. Sie läuft über das Treuhandkonto: Sie zahlen Ihren Eigenkapitalanteil ein, die Bank überweist die Hypothekarmittel, und der Notar gibt das Geld frei, sobald alles bereitsteht.

Danach reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Im Kanton Aargau fallen dabei Grundbuchabgabe und Kanzleigebühren an. Bis die Eintragung bestätigt ist, dauert es meist zwei bis vier Wochen.

In dieser Zeit ist etwas Geduld gefragt. Lösen Sie bis zur bestätigten Eintragung keine bindenden Umzugs- oder Renovationsaufträge aus. Sonst stehen Termine fest, obwohl der Eintrag noch nicht abgeschlossen ist. Klären Sie auch mit der Bank, wann die Hypothek eingetragen wird und ab wann die Auszahlung frei ist.

Danach rückt die letzte Phase näher: die dokumentierte Übergabe.

Atanos AG koordiniert diese Schritte auf Wunsch bis zur Übergabe.

11. Übergabe dokumentieren: Protokoll, Zählerstände, Schlüssel und Unterlagen

Nach der Beurkundung und dem Grundbucheintrag folgt die Abnahme vor Ort. Ein Übergabeprotokoll ist zwar nicht Pflicht, in der Praxis aber Standard. Und es hilft, wenn es später um Mängel, Nebenkosten oder fehlende Schlüssel geht.

Gehen Sie die Immobilie Raum für Raum durch. Also nicht nur Wohnzimmer, Küche und Bad, sondern auch Keller, Estrich, Garage und Aussenflächen. Halten Sie für jeden Bereich fest, was Sie antreffen: Wände, Böden, Fenster, Einbauten und Geräte. Sichtbare Mängel - zum Beispiel ein Riss, ein Wasserfleck oder ein defekter Türgriff - gehören mit einer kurzen Beschreibung und einem datierten Foto ins Protokoll. Sinnvoll sind zwei Exemplare, damit beide Parteien eines haben.

Lesen Sie danach alle wichtigen Zähler ab und notieren Sie sauber:

• Zählernummer
• Stand
• Einheit
• Datum

Das gilt für Strom, Wasser, Gas und Heizung. Beim Strom sollten Sie, falls vorhanden, auch Hoch- und Niedertarif festhalten. Bei einer Ölheizung gehört zudem der aktuelle Füllstand ins Protokoll. Fotos der Zähleranzeigen mit sichtbarer Zählernummer sind Gold wert. So lassen sich spätere Diskussionen bei der Abrechnung oft vermeiden.

Auch bei den Schlüsseln lohnt sich Genauigkeit. Erfassen Sie alles vollständig: Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller, Garage und Nebenräume. Dazu kommen Badges, Chips und Fernbedienungen. Vermerken Sie jedes abgegebene Exemplar. Wichtig ist auch der Sicherheitsschein zur Schliessanlage. Nur mit diesem Dokument können Ersatzschlüssel bestellt oder Anpassungen an der Anlage gemacht werden. Digitale Zugangscodes und Alarm-PINs sollten direkt nach der Übergabe geändert werden.

In dasselbe Übergabeprotokoll gehören auch die Unterlagen zur Immobilie. Übernehmen Sie alle wichtigen Originaldokumente. Bei Stockwerkeigentum zählen dazu zusätzlich die Nutzungs- und Verwaltungsordnung, Reglemente, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die letzte Nebenkostenabrechnung.

Atanos AG begleitet auf Wunsch den Übergabetermin und hilft dabei, das Protokoll vollständig zu führen.

Schweizer Details, die über alle 11 Schritte gelten

Diese Schweizer Standards gelten in jedem Schritt des Kaufprozesses. Am besten prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie in den nächsten Schritt gehen.

Formate konsequent einhalten: Preise und Budgets schreiben Sie in CHF mit Apostroph, Flächen in m², Termine im Format TT.MM.JJJJ und Uhrzeiten im 24-Stunden-Format. Bei einer 3,5-Zimmer-Wohnung gilt: drei Zimmer plus ein Halbzimmer; Küche und Bad zählen nicht mit.

Danach geht es an die Unterlagen. Und zwar besser früh als zu spät.

Rechtliche Unterlagen früh anfordern: Verlangen Sie früh einen aktuellen Grundbuchauszug, Baubewilligungen, Katasterpläne und bei Stockwerkeigentum auch das Reglement. Im Kanton Aargau können Käufer bei selbstgenutztem Wohneigentum auf den ersten CHF 800'000 eine Befreiung von der Handänderungssteuer beantragen.

Auch die Finanzierung sollte nicht erst dann Thema werden, wenn das Wunschobjekt schon vor Ihnen steht.

Finanzierung früh prüfen: Schweizer Banken rechnen mit kalkulatorischem Zins, Amortisation und Nebenkosten. Die gesamten Wohnkosten dürfen dabei höchstens rund 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen. Das wirkt sich schon bei der Besichtigung und später in der Preisverhandlung darauf aus, welche Objekte überhaupt in Frage kommen.

Atanos AG: passende Unterstützung je Phase:

• Käufer-Check (CHF 990.–): vor oder während der ersten Besichtigungen
• Objekt- & Kaufpreisprüfung (CHF 3'390.–): zwischen Detailbesichtigung und Preisverhandlung
• Komplettbegleitung (CHF 7'500.–): alle 11 Schritte von der Objektauswahl bis zum Übergabeprotokoll

Kurz vor dem Ziel müssen Termin, Zahlung und Unterlagen sauber aufeinander abgestimmt sein.

Übergabe früh koordinieren: Klären Sie Übergabetermin, Kaufpreisfälligkeit und Schlüsselübergabe früh mit Notar und Bank. Führen Sie ein Übergabeprotokoll mit Zustand, Zählerständen, Schlüsseln und Unterlagen. Mängel halten Sie mit Frist und Foto fest.

Fazit

Wer die 11 Schritte sauber durchgeht, sieht rechtliche, technische und finanzielle Risiken früh. Das gilt von der Besichtigung über die Prüfung des Vertrags bis zur Bestätigung der Finanzierung. Am Ende zählen deshalb nicht nur Preis und Lage, sondern ebenso die Unterlagen.

Besonders wichtig sind Protokoll, Zählerstände, Schlüsselliste und vollständige Dokumente. Erst damit kommt nach dem Einzug Ruhe auf. Fehlen Unterlagen oder sind sie lückenhaft, wird auch die Finanzierungs- und Vertragsphase unnötig mühsam.

Bei der Tragbarkeit rechnen Banken mit kalkulatorischem Zins, Amortisation und Nebenkosten; massgebend bleibt meist ein Drittel des Bruttoeinkommens. Wer das früh prüft, vermeidet eine nicht tragbare Finanzierung und bleibt in der Preisverhandlung am Drücker.

Drucken Sie die Liste aus, nehmen Sie sie zur Besichtigung mit und haken Sie Punkt für Punkt ab. Wenn Sie den Kauf nicht allein prüfen wollen, unterstützt Atanos AG mit Käuferberatung und Transaktionsbegleitung. Atanos AG ergänzt Notariat und Bank mit der Sicht des Käufers.

FAQs

Wann lohnt sich eine zweite Besichtigung?

Eine zweite Besichtigung ist oft eine gute Idee. Sie hilft Ihnen, den ersten Eindruck nochmals in Ruhe zu prüfen, Ihre Kaufabsicht besser einzuordnen und offene Punkte aus Ihrer Checkliste zu klären.

Gerade bei älteren Objekten lohnt sich dieser Schritt besonders. Am besten nehmen Sie eine unabhängige Fachperson mit, zum Beispiel einen Architekten oder Bauingenieur. So fallen Mängel oder heikle Stellen eher auf, die man beim ersten Rundgang leicht übersieht.

Dazu kommt noch etwas ganz Einfaches: Eine Immobilie wirkt nicht immer gleich. Bei Tageslicht sieht sie anders aus als am Abend. Unter der Woche kann die Umgebung ruhiger oder lauter sein als am Wochenende. Und auch das Wetter macht einen Unterschied. Eine zweite Besichtigung hilft Ihnen, Haus und Umfeld unter verschiedenen Bedingungen besser einzuschätzen.

Welche Unterlagen sind vor dem Kauf am wichtigsten?

Vor dem Kauf zählen vor allem Unterlagen, die rechtliche und finanzielle Risiken sichtbar machen:

• Grundbuchauszug
• Zonenplan, Bauvorschriften und Grundrisse
• bei Stockwerkeigentum: Reglement, Protokolle und Stand des Erneuerungsfonds
• GEAK, Altlastenkataster, Nebenkostenabrechnungen und Rechnungen früherer Renovationen

Diese Dokumente zeigen, wem was gehört, welche Dienstbarkeiten bestehen, wie es um den Zustand der Immobilie steht und mit welchen künftigen Pflichten oder Kosten Sie rechnen müssen.

Was gehört ins Übergabeprotokoll?

Das Übergabeprotokoll sorgt für rechtliche Absicherung. Darin sollten die vollständige Adresse der Immobilie, Name, Anschrift und Geburtsdatum von Käufer und Verkäufer sowie Ort und Datum der Übergabe festgehalten werden.

Ebenfalls wichtig sind:

• die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas
• der Zustand aller Räume und Aussenbereiche, inklusive vorhandener Mängel
• alle übergebenen Unterlagen und Schlüssel

Rechtsgültig wird das Protokoll mit den Unterschriften beider Parteien.

Verwandte Blogbeiträge

• Hauskauf Checkliste: Was vor dem Kauf prüfen?
• Immobilienbesichtigung: Worauf Erstkäufer achten sollten
• Unterlagen Verkauf: Checkliste für Verkäufer Aargau
• Gegenangebot beim Hauskauf im Aargau verhandeln