Erbimmobilie verkaufen oder übernehmen: der Ablauf für Erbengemeinschaften

Wenn zu einer Erbschaft ein Haus oder eine Wohnung gehört, stellt sich früher oder später dieselbe Frage: Soll die Erbimmobilie verkauft werden, oder übernimmt einer der Erben das Objekt und zahlt die anderen aus? Beide Wege sind möglich. Welcher passt, zeigt sich erst, wenn der Wert bekannt ist, alle Erben ihre Wünsche offen auf den Tisch gelegt haben und die Unterlagen vollständig sind. Der folgende Ablauf hält die Schritte in der Reihenfolge fest, in der sie in der Praxis meist anfallen.

Wenn die Erbschaft aus einer Immobilie besteht

Mit dem Todesfall entsteht eine Erbengemeinschaft. Bis die Erbschaft geteilt ist, gehört die Liegenschaft allen Erben gemeinsam, auch dann, wenn nur einer von ihnen im Haus wohnt oder sich um den Garten kümmert. Entscheidungen über das Haus, etwa ob es vermietet, renoviert oder verkauft wird, müssen deshalb von der Gemeinschaft getragen werden.

Erben haben oft unterschiedliche Vorstellungen. Der eine möchte das Elternhaus behalten, die andere braucht den Erlös für eigene Projekte. Dazu kommt die Trauer, die Gespräche schwerer macht, als sie sein müssten. Wohnen Miterben in der Region und andere in Zürich, Bern oder im Ausland, dauern Abstimmungen zusätzlich länger. Ein Haus in Wohlen steht nach dem Tod der Mutter leer, zwei Geschwister wohnen in Zürich, das dritte im Freiamt. Ohne klare Abläufe geht im Hin und Her von Mails und Telefonaten viel Zeit verloren, und die Stimmung kippt schneller, als jemandem lieb ist.

Welche Rechte und Pflichten die Erben in einer Gemeinschaft haben, erklärt der Beitrag zu wer in einer Erbengemeinschaft was darf und muss. Hier geht es um die praktische Frage, wie Sie vom Ausgangspunkt zu einer tragfähigen Entscheidung kommen.

Schritt 1: Unterlagen und Stand klären

Bevor über Verkauf oder Übernahme gesprochen wird, sollten alle Erben denselben Wissensstand haben. Diese Unterlagen gehören auf den Tisch:

Fehlen Dokumente, lohnt sich der Gang zum Notariat. Die Notarin oder der Notar klärt, welche Unterlagen vorliegen und welche noch beschafft werden müssen. Den Zustand des Gebäudes halten Sie am besten mit Fotos und einer kurzen Mängelliste fest. So kann jeder Erbe nachvollziehen, worauf sich die späteren Überlegungen stützen, auch wenn er nicht vor Ort war.

Schritt 2: Neutrale Bewertung einholen

Die Bewertung ist der Punkt, an dem Gefühl und Zahlen auseinandergehalten werden sollten. Der Verkehrswert ist der Preis, den die Liegenschaft am Markt voraussichtlich erzielt. Der Steuerwert ist der Wert, den die Steuerbehörde für die Besteuerung festlegt. Halten Sie beide auseinander, bevor Sie Zahlen vergleichen. Wie sich beide unterscheiden und was das für die Erbteilung bedeutet, zeigt der Beitrag zu Verkehrswert und Steuerwert im Aargau.

Für die Bewertung selbst gibt es verschiedene Verfahren. Zur Bewertung gibt es verschiedene Verfahren, etwa Vergleichswerte, Ertragswert und Sachwert. Welche Methode wofür taugt, erklärt der Vergleich der gängigen Bewertungsmethoden.

Eine Bewertung kann allen Erben als gemeinsame Grundlage dienen, wenn die Annahmen offen auf dem Tisch liegen. Lassen Sie sich deshalb die Annahmen erklären, damit alle Erben sie selbst nachprüfen können.

Schritt 3: Optionen unter den Erben abwägen

Erst wenn der Wert bekannt ist, lassen sich die realistischen Wege sinnvoll gegeneinander stellen. Die Tabelle zeigt die drei häufigsten Varianten im Überblick.

Für die Abwägung helfen drei Fragen. Ist eine Übernahme auch langfristig finanzierbar? Welche Wünsche haben alle Erben, auch diejenigen, die nicht im Haus wohnen wollen? Und wie gut passen Lage und Zustand zu einem Einzug oder zu einer Vermietung? Ein Haus mit guter Verkehrsanbindung und intakter Substanz eignet sich anders für eine Übernahme als ein Haus mit grossem Sanierungsbedarf.

Bei der Übernahme muss der übernehmende Erbe die Auszahlung der Miterben aufbringen. Ob eine Hypothek dafür reicht, zeigt erst eine nüchterne Finanzierungsrechnung. Sie ist die Grundlage, bevor Versprechen an die Geschwister gemacht werden.

Schritt 4: Entscheid und Vorgehen festhalten

Sobald sich die Erben geeinigt haben, sollte der Entscheid schriftlich festgehalten werden. Darin stehen der gewählte Weg, die nächsten Schritte und die Verantwortlichkeiten. Wer den Verkauf organisiert, wer die fehlenden Unterlagen beschafft und wer mit dem Notariat spricht, sollte ausdrücklich festgelegt sein. Unklare Zuständigkeiten sind einer der häufigsten Gründe, weshalb Verfahren stocken.

Eine Ansprechperson, die Informationen für alle bündelt, verhindert viele Missverständnisse. Sie verschickt Protokolle, hält Termine fest und sammelt Rückfragen, sodass nicht jeder Erbe mit jedem einzeln sprechen muss.

Gelingt keine Einigung, ist Fachberatung der nächste Schritt. Bei Uneinigkeit helfen das Notariat oder eine Anwaltskanzlei mit Erbrechtserfahrung weiter. Welche Möglichkeit in Ihrer Situation passt, lässt sich ohne Kenntnis der Dokumente nicht seriös beurteilen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Ist der Entscheid getroffen und schriftlich festgehalten, bleibt die Frage, wie die Umsetzung konkret aussieht. Die Antwort hängt davon ab, ob verkauft oder übernommen wird.

Schritt 5: Verkauf oder Übernahme umsetzen

Beim Verkauf folgen auf die Vorbereitung die Vermarktung, die Besichtigungen und die Verhandlung mit Kaufinteressierten. Vor dem Start lohnt es sich, Grundbuchauszug, Pläne und Belege zu Unterhalt und Renovationen bereitzuhalten und das Haus aufgeräumt zu zeigen. Ist ein Angebot angenommen, wird der Kaufvertrag unterschrieben, und die Übergabe wird geregelt. Die einzelnen Etappen erklären die Beiträge zu Beurkundung und Schlüsselübergabe. Ob sich für Ihre Situation ein Makler oder ein privater Verkauf lohnt, zeigt der Beitrag Makler oder privat verkaufen: was sich lohnt.

Verkäufe im Rahmen von Atanos laufen unter «Atanos powered by RE/MAX Aarau». Jürg Furter begleitet die Erbengemeinschaft persönlich von der Vorbereitung bis zur Übergabe und informiert alle Beteiligten über den Stand. Wichtig ist, dass sämtliche Erben über Verkaufsbedingungen Bescheid wissen, bevor etwas unterschrieben wird.

Bei der Übernahme bestimmt die gemeinsame Bewertung die Höhe der Auszahlung. Der übernehmende Erbe klärt zuerst die Finanzierung, also die Höhe der Hypothek und die eigenen Mittel. Anschliessend folgen die Auszahlung der Miterben und die Umschreibung im Grundbuch. Für die Finanzierung kann eine Beratung helfen. Die Umschreibung im Grundbuch heisst, dass der neue Eigentümer offiziell eingetragen wird. Die Beurkundung ist die öffentliche Form, in der ein Vertrag vor einer Urkundsperson abgeschlossen wird.

Der sinnvolle erste Schritt

Der sicherste Einstieg ist eine saubere Grundlage: vollständige Unterlagen, eine neutrale Bewertung und ein Gespräch, in dem alle Erben dieselben Zahlen sehen. Wer im Aargau eine Erbimmobilie bewerten lassen möchte, startet am besten mit der kostenlosen Immobilienbewertung. Steuerfragen, etwa zum Steuerwert oder zu steuerlichen Folgen eines Verkaufs, und erbrechtliche Fragen klären Sie am besten mit einer Steuerberatung, einer Treuhandstelle oder einer Anwaltskanzlei, bevor Sie sich festlegen.