Warum nachhaltige Immobilien langfristig rentabler sind

Ja: In Aarau und Baden zahlen sich energieeffiziente Liegenschaften oft über 20 bis 30 Jahre mehr aus. Der Grund ist einfach: tiefere Nebenkosten, etwas mehr Nettomiete, weniger Leerstand und weniger Druck durch neue Heiz- und Sanierungsvorgaben.

Ich würde beim Kauf deshalb nicht nur auf den Preis schauen. Ich würde vor allem diese Punkte prüfen:

• Heizsystem: Öl und Gas können später teuer werden.
• GEAK: Zeigt den Energiezustand der Liegenschaft.
• Nebenkosten: Studien nennen rund 33 CHF weniger pro Wohnung und Monat nach dem Wechsel auf eine Wärmepumpe.
• Mieteinnahmen: Teils sind rund 40 CHF mehr Nettomiete pro Monat möglich.
• Wiederverkauf: Gute Energieklassen und Minergie können den Preis stützen.
• Risiko: Wer früh saniert, senkt das Risiko von späteren Kosten.

Für mich ist der Punkt klar: Nicht der Einstieg allein zählt, sondern was eine Liegenschaft in Aarau oder Baden über viele Jahre kostet und einbringt. Genau so würde ich den Rest des Artikels lesen.

Niedrigere Betriebskosten verbessern die Rendite über den Lebenszyklus

Nicht der Kaufpreis macht am Ende den Unterschied, sondern die Rechnung über 20 bis 30 Jahre. Bei energieeffizienten Gebäuden liegen Nebenkosten und Unterhalt tiefer als bei konventionellen Liegenschaften. Der grösste Hebel steckt also meist nicht im Einstieg, sondern in den laufenden Ausgaben.

Was Studien zu Energie- und Unterhaltseinsparungen zeigen

Studien zeigen ein klares Bild: Der Wechsel von Öl oder Gas auf eine Wärmepumpe senkt die Nebenkosten im Schnitt um 33 CHF pro Wohnung und Monat. Gleichzeitig sind rund 40 CHF höhere Nettomietzinse möglich.

Auf die ganze Schweiz gerechnet wird der Effekt noch greifbarer. Umfassende energetische Sanierungen könnten pro Jahr 2,6 Mrd. CHF Heizkosten einsparen. Damit lägen die Einsparungen über der erwarteten Nettomieterhöhung von 1,7 Mrd. CHF.

Wie man konventionelle und energieeffiziente Liegenschaften finanziell vergleicht

Diese Unterschiede lassen sich in einer Gesamtrechnung sauber abbilden:

Wer verschiedene Immobilienbewertung-Methoden wie DCF-Modelle nutzt, sollte genau diese Punkte nicht glattbügeln. Tieferes Leerstandsrisiko und tiefere laufende Kosten bei energieeffizienten Objekten gehören explizit in die Bewertung.

Neben den Betriebskosten wirken sich auch Mieten, Verkaufspreise und Leerstand direkt auf die Gesamtrendite aus.

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Mietaufschläge, höhere Verkaufspreise und tieferer Leerstand stärken das Einkommen

Nach den tieferen Betriebskosten kommt der nächste Hebel auf der Ertragsseite: Nachhaltige Immobilien holen oft mehr Miete, mehr beim Verkauf und stehen seltener leer. Das wirkt sich direkt auf die Rendite aus.

Bei Minergie-Wohnungen zeigen Studien Mietaufschläge auf den Nettomietzins von 3 % bis 6,2 % gegenüber vergleichbaren konventionellen Objekten. Das ist kein kleiner Unterschied. Über Jahre summiert sich das spürbar.

Belege für Miet- und Preisaufschläge bei zertifizierten Gebäuden

Auch beim Verkauf zeigt sich ein Plus. Im Kanton Zürich liegt der Preisaufschlag für Minergie-Stockwerkeigentum bei 2,45 %, innerhalb der Stadt Zürich bei 4,91 %. Bei Einfamilienhäusern wurden sogar Aufschläge von bis zu 7 % gemessen.

Das Bild zeigt sich auch bei grossen Marktteilnehmern. Rund 20 % der institutionellen Investoren zahlen für energieeffiziente Liegenschaften mehr als 3 %, teils über 6 %. Anders gesagt: Wer solche Objekte kauft, zahlt oft nicht nur für den Ist-Zustand, sondern auch für das, was später weniger Probleme macht.

Warum Mieter und Käufer mehr für energieeffiziente Häuser bezahlen

Der wichtigste Treiber ist nicht nur die Energierechnung. Es geht vor allem um Wohnkomfort und um tiefere Nebenkosten. Eine Studie von Kempf & Syz zeigt, dass rund 71 % des Grünaufschlags auf mehr Komfort entfallen. Weitere 23 % bis 33 % hängen mit Zukunftssicherheit gegenüber künftigen Vorschriften und Marktanforderungen zusammen. Nur rund 6 % entfallen auf direkte Energieeinsparungen.

Das ist aufschlussreich. Viele Menschen zahlen also nicht einfach für ein «grünes» Label, sondern für etwas sehr Konkretes: angenehmeres Wohnen heute und weniger Risiko morgen.

Weil die Nebenkosten in energieeffizienten Wohnungen tiefer ausfallen, können Eigentümer zudem den Nettomietzins erhöhen, ohne dass die gesamten Wohnkosten für Mieter stark steigen. Genau dort wird der wirtschaftliche Effekt sichtbar.

Wie Leerstand und Mietertreue die langfristige Rendite beeinflussen

Neben Miete und Verkaufspreis zählt auch, wie gut sich ein Objekt vermarkten lässt. Tieferer Leerstand und kürzere Vermarktungszeiten stärken den Cashflow und stützen den langfristigen Wert.

Bei konventionellen Gebäuden können schon kleine Qualitätsnachteile mit der Zeit zu Mieterosion und längeren Vermarktungszeiten führen. Das passiert oft schleichend. Erst etwas mehr Druck beim Mietzins, dann mehr Aufwand bei der Vermietung, später ein schwächerer Wiederverkauf.

Über 20 bis 30 Jahre verstärken sich kleine Qualitätsvorteile in Miete, Belegung und Wiederverkauf. Genau darum lohnt sich der Blick nicht nur auf die Anfangskosten, sondern auf das Einkommen über die ganze Haltedauer.

Wie nachhaltige Immobilien regulatorische, markt- und klimabedingte Risiken reduzieren

Neben dem Ertrag zählt bei Immobilien immer auch das Risiko. Wer ein Objekt 20 bis 30 Jahre hält, schaut besser nicht nur auf die Mieteinnahmen, sondern auch auf die Punkte, die den Wert mit der Zeit unter Druck bringen können. Gerade bei langfristigen Anlagen sind Finanzierung, Sanierungspflichten und Klimarisiken zentral.

Was Studien zur risikoadjustierten Rendite zeigen

Studien zeigen: Energieeffiziente Liegenschaften haben oft tiefere Renditeanforderungen, weil sie leichter finanzierbar sind und ein kleineres Leerstandsrisiko tragen. Das wirkt direkt auf die Bewertung.

In der Schweiz knüpfen Banken ihre Kreditkonditionen immer öfter an Energieeffizienz und ESG-Kennzahlen. Das kann den Kaufpreis und damit auch die Anfangsrendite direkt beeinflussen. Dazu kommt das Stranded-Asset-Risiko: Gebäude, die künftige CO₂-Grenzwerte nicht einhalten, lassen sich später womöglich schlechter verkaufen oder führen zu ungeplanten Sanierungskosten.

Kein Wunder also, dass institutionelle Investoren Nachhaltigkeit längst nicht mehr als Nebensache sehen, sondern als festen Teil der Bewertung.

Warum ineffiziente Gebäude unter wachsendem Druck stehen

Das Schweizer KlG verlangt, dass Gebäude ihre direkten Treibhausgasemissionen bis 2050 auf null senken. Viele Kantone begrenzen fossile Heizsysteme schon heute oder haben sie bereits verboten.

Die Ausgangslage ist dabei klar: Rund 65 % der Mehrfamilienhäuser und 60 % der Einfamilienhäuser waren 2023 noch nicht nachhaltig beheizt. Das heisst für viele Objekte: Sanierungen kommen mit hoher Wahrscheinlichkeit, und damit auch Kosten- und Wertrisiken.

Dazu kommt ein weiterer Punkt, der oft erst spät beachtet wird. Versicherungen verlangen für Liegenschaften mit hohem Klimarisiko - etwa durch Hitze, Hochwasser, Erdrutsch oder Hagel - immer öfter höhere Prämien oder schränken den Schutz ein. Was auf dem Papier wie ein Randthema aussieht, kann die Rechnung über Jahre spürbar verändern.

Vergleich der Risikoprofile: konventionell versus ESG-orientiert

Für Käufe im Aargau heisst das ganz praktisch: Energiezustand, Heizsystem und Sanierungsbedarf gehören vor dem Entscheid in jede saubere Prüfung.

Was diese Erkenntnisse für Immobilienentscheide im Aargau bedeuten

Für Käufer und Investoren im Aargau läuft am Ende vieles auf einen Punkt hinaus: Wie gut ist der energetische Zustand einer Liegenschaft - und was bedeutet das finanziell?

Es reicht nicht, nur den Kaufpreis anzuschauen. Wer sauber rechnet, schaut auch auf künftige Kosten, nötige Sanierungen und den Ertrag über viele Jahre. Genau dort trennt sich oft ein scheinbar günstiges Objekt von einem guten Investment.

Wie man das Energiepotenzial einer Liegenschaft vor dem Kauf prüft

Der GEAK ist meist der erste Prüfpunkt. Er zeigt, in welcher Effizienzklasse ein Gebäude liegt und welche Massnahmen nötig wären, um es aufzuwerten. Banken ziehen ihn zudem immer öfter für ihre Risikobeurteilung heran.

Zur Prüfung gehört auch die Finanzierung. Der Grund ist simpel: Energieeffizienz fliesst immer stärker in die Kreditbeurteilung ein. Was früher eher ein Nebenthema war, wird heute bei vielen Finanzierungsentscheiden direkt mitgedacht.

Besonders wichtig sind das Heizsystem und die Gebäudehülle. Dabei zählt nicht nur, was der Einbau heute kostet. Viel wichtiger ist, was über 20 bis 30 Jahre passiert. Wärmepumpen senken die laufenden Kosten und verbessern den Ertrag. Das ist der Punkt, den viele beim ersten Blick auf eine Liegenschaft übersehen.

Auch ein Minergie-Standard kann viel ausmachen. Er stärkt den Verkaufswert und den Mietertrag spürbar. Am Ende zählt also nicht nur der heutige Zustand, sondern der Wert nach der Sanierung.

Neben der Bewertung spielt auch die Sanierungsfinanzierung eine grosse Rolle. Im Aargau hilft dabei die AKB Green Hypothek. Sie erleichtert energetische Einzelmassnahmen wie PV, Fenster oder Dämmung - und das ohne vollständige Gebäudezertifizierung.

Wo Atanos AG bei der Immobilienplanung im Aargau unterstützt

Nicht jeder will diese Prüfung allein stemmen. Verständlich, denn zwischen GEAK, Finanzierung, Sanierungskosten und Ertragsrechnung kann man sich schnell verlieren.

Atanos AG unterstützt Käufer und Investoren im Aargau bei der Bewertung, der Käuferberatung, der Finanzierung und der Renovationskoordination.

Fazit: Die wichtigsten Gründe, warum energieeffiziente Immobilien rentabler sind

Wer nur auf den Kaufpreis schaut, greift oft zu kurz. Über 20 bis 30 Jahre zählen tiefere Betriebs- und Unterhaltskosten, höhere Erträge und weniger Risiko. Genau dort liegen energieeffiziente Immobilien meist vorne.

Dazu kommt: Regulierung, Heizungsanforderungen und tiefe Nebenkosten dürften diesen Vorsprung weiter ausbauen.

FAQs

Ab wann rechnet sich eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung zahlt sich auf lange Sicht aus. Wie rasch das passiert, hängt vom Einzelfall ab: vom Zustand der Liegenschaft, vom Umfang der Arbeiten und davon, wie das Gebäude später genutzt werden soll.

Ein reiner Ersatz der Heizung rechnet sich oft früher. Eine umfassendere Sanierung braucht meist mehr Zeit, kann dafür aber den Marktwert stärker steigern.

Noch interessanter wird das Ganze durch Fördergelder, Steuerabzüge, tiefere Betriebskosten und eine höhere Zahlungsbereitschaft möglicher Käufer. Besonders sinnvoll ist der Schritt oft dann, wenn der Ersatz des Heizsystems ohnehin bald ansteht.

Wie wichtig ist der GEAK beim Immobilienkauf?

Der GEAK ist beim Immobilienkauf in der Schweiz ein zentraler Faktor. Er zeigt, wie energieeffizient eine Liegenschaft ist – auf einer Skala von A bis G. Das schafft Klarheit über den energetischen Zustand eines Hauses oder einer Wohnung.

Ein guter GEAK-Wert kann den Marktwert und die Vermietbarkeit erhöhen. Gleichzeitig hilft er dabei, die Betriebskosten und mögliche spätere Sanierungsrisiken besser einzuschätzen. Besonders nützlich ist der GEAK Plus: Er spielt bei Sanierungen eine wichtige Rolle, weil er konkrete Massnahmen aufzeigt.

Welche Risiken bergen ältere Öl- und Gasheizungen?

Ältere Öl- und Gasheizungen bringen für Eigentümer vor allem finanzielle und rechtliche Risiken mit sich. Im Schweizer Markt werden fossile Heizsysteme immer unattraktiver. Das erhöht das Risiko, dass eine Liegenschaft an Wert verliert.

Dazu kommen oft höhere Unterhaltskosten und strengere kantonale Energiegesetze. Gleichzeitig achten Banken stärker auf Nachhaltigkeitskriterien. Das kann dazu führen, dass solche Liegenschaften auf lange Sicht Marktwert einbüssen und zu Stranded Assets werden.

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