Immobilienverkauf abgeschlossen: Wie geht es weiter?

Nach dem Verkauf einer Immobilie ist der Prozess noch nicht abgeschlossen. Hier sind die wichtigsten Schritte für Verkäufer und Käufer in der Schweiz:

• Verkäufer:
  • Grundstückgewinnsteuer: Diese muss fristgerecht bezahlt werden. Die Höhe variiert je nach Kanton und Haltedauer der Immobilie.
  • Schlüsselübergabe: Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselübersicht und Unterlagen wie Bauplänen oder Versicherungsdokumenten.
  • Versicherungen anpassen/kündigen: Die Gebäudeversicherung geht auf den Käufer über, andere Policen sollten überprüft werden.
• Käufer:
  • Eintrag ins Grundbuch: Der Notar beantragt die Eigentumsübertragung. Gebühren und Steuern können kantonal unterschiedlich sein.
  • Versicherungen prüfen: Sie haben 30 Tage Zeit, bestehende Policen abzulehnen oder anzupassen.
  • Hypotheken verwalten: Achten Sie auf Amortisationsfristen und mögliche Steueränderungen.

Eine gute Planung und klare Absprachen sind entscheidend, um rechtliche und finanzielle Probleme zu vermeiden. Dokumentieren Sie alle Schritte sorgfältig, um spätere Streitigkeiten zu verhindern. Falls Unterstützung benötigt wird, können regionale Experten wie die Atanos AG helfen.

Wichtige Schritte für Verkäufer nach dem Verkauf

Nach dem Abschluss eines Kaufvertrags gibt es für Verkäufer noch einige wichtige Aufgaben zu erledigen. Diese betreffen vor allem administrative und steuerliche Pflichten. Hier sind die wichtigsten Schritte, um den Prozess sauber abzuschliessen.

Grundstückgewinnsteuer bezahlen

Die Grundstückgewinnsteuer gehört zu den zentralen finanziellen Verpflichtungen nach einem Verkauf. Da sie kantonal geregelt ist, variieren die Sätze, Fristen und Berechnungsgrundlagen je nach Kanton erheblich.

Die Steuer wird auf den Gewinn berechnet, der sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises, wertsteigernder Investitionen und Verkaufskosten (z. B. Maklerprovisionen, Notargebühren) ergibt. Wichtig: Nur Aufwendungen, die den Wert der Immobilie steigern, wie etwa der Anbau eines Wintergartens oder eine neue Küche, sind abziehbar. Unterhaltskosten zählen nicht dazu.

Die Haltedauer der Immobilie beeinflusst die Steuerhöhe stark. In Zürich wird beispielsweise nach 25 Jahren die maximale Steuerreduktion erreicht, während dies in Basel-Stadt, Bern und Luzern bereits nach 20 Jahren der Fall ist. Wer hingegen innerhalb von fünf Jahren verkauft, muss in einigen Kantonen mit einem Spekulationszuschlag rechnen. In Basel-Landschaft erhöht sich die Steuer für jeden Monat unter der Fünf-Jahres-Grenze um 1 2/3 %.

Es gibt jedoch die Möglichkeit eines Steueraufschubs, wenn der Verkaufserlös innerhalb von zwei bis drei Jahren in eine Ersatzliegenschaft investiert wird (sogenannte Ersatzbeschaffung). Wer die Steuerlast im Voraus berechnen möchte, kann beim zuständigen kantonalen Steueramt eine Vorausberechnung beantragen.

Nach der Klärung aller steuerlichen Angelegenheiten steht die Übergabe der Immobilie an den Käufer an.

Übergabe der Liegenschaft

Die Schlüsselübergabe stellt den praktischen Übergang von Nutzen und Risiken dar, auch wenn die rechtliche Eigentumsübertragung erst mit dem Eintrag ins Grundbuch abgeschlossen ist. Eine gründliche Vorbereitung der Übergabe ist für Verkäufer unerlässlich.

Ein schriftliches Übergabeprotokoll ist dabei ein Muss. Es sollte die Zählerstände von Strom und Wasser, den Zustand der Räume sowie eine vollständige Schlüsselliste enthalten. Zusätzlich ist es sinnvoll, dem Käufer eine kurze Einführung in technische Anlagen wie Heizung oder Lüftung zu geben.

Folgende Unterlagen sollten bei der Übergabe überreicht werden:

Parallel zur Übergabe sollten auch die Versicherungsverträge entsprechend angepasst werden.

Gebäudeversicherung kündigen oder anpassen

Mit dem Wechsel des Eigentümers geht die Gebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über. Für den Verkäufer bedeutet dies, dass er seine Haushaltversicherung entweder anpassen oder kündigen muss. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate vor Ablauf des Versicherungsjahres.

Zieht der Verkäufer in einen bereits versicherten Haushalt, kann er beim Versicherer ein Freigabegesuch stellen. Seit der Revision des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) ist eine Kündigung per E-Mail rechtsgültig. Dennoch empfiehlt es sich, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken, da das Empfangsdatum entscheidend ist.

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Wichtige Schritte für Käufer nach dem Kauf

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags stehen Käufer vor einer Reihe von administrativen und finanziellen Aufgaben. Wer diese frühzeitig angeht, kann spätere Probleme vermeiden und bleibt rechtlich abgesichert.

Eigentumsübertragung im Grundbuch

Das Eigentum an einer Immobilie wird durch die Eintragung ins Grundbuch offiziell bestätigt (Art. 656 ZGB). Hierfür ist eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar zwingend erforderlich. Der Notar reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein, welches die Eintragung prüft.

Die Gebühren für den Grundbucheintrag unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Im Kanton Zürich beträgt die Gebühr beispielsweise 0,1 % des Kaufpreises. Für eine Immobilie im Wert von CHF 700'000 wären das CHF 700. Zusätzlich fallen Notargebühren an, und in manchen Kantonen wird eine Handänderungssteuer erhoben. Diese Steuer wird je nach Kanton und Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Wichtig: Der Kaufvertrag sollte eindeutig regeln, wer die Grundstückgewinnsteuer trägt. Falls der Verkäufer diese nicht begleicht, könnten Sie als Käufer dafür haftbar gemacht werden.

Nach der Eintragung ins Grundbuch ist es zudem ratsam, sich um Versicherungen und Unterhaltsfragen zu kümmern.

Gebäudeversicherung und Unterhalt regeln

Als neuer Eigentümer haben Sie 30 Tage nach der Grundbucheintragung Zeit, übernommene Versicherungspolicen schriftlich abzulehnen. In 22 von 26 Kantonen ist eine Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Elementarschäden gesetzlich vorgeschrieben. Überprüfen Sie daher umgehend, ob der bestehende Versicherungsschutz Ihren Anforderungen entspricht.

Für den langfristigen Unterhalt Ihrer Immobilie empfiehlt es sich, jährlich etwa 1 % des Liegenschaftswerts zurückzulegen. Bereits bestehende Wartungsverträge, beispielsweise für Heizung, Lüftung oder Aufzüge, können oft vom Verkäufer übernommen werden. Das spart Zeit und sorgt für einen nahtlosen Übergang.

Diese Schritte erleichtern den Start in Ihr neues Eigenheim. Doch auch die Hypothekenverwaltung sollte nicht aus dem Blick geraten.

Hypothek im Griff behalten

Nach dem Kauf gilt es, die Hypothek gut zu verwalten. Die zweite Hypothek, die über 65 % des Liegenschaftswerts hinausgeht, muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Dies kann direkt oder indirekt über ein verpfändetes Säule-3a-Konto mit Steuervorteilen erfolgen. Bei SARON-Hypotheken lohnt es sich, die Marge regelmässig zu überprüfen.

Ein wichtiger Punkt: Ab 2026 entfällt der Steueranreiz für hohe Hypothekarschulden, da der Eigenmietwert abgeschafft wird.

Rechtliche und finanzielle Punkte nach dem Verkauf

Offene Zahlungen abschliessen

Nach dem Verkauf einer Immobilie müssen alle finanziellen Angelegenheiten zwischen Käufer und Verkäufer sorgfältig geregelt werden. Neben dem Kaufpreis fallen dabei zusätzliche Kosten wie Notar- und Grundbuchgebühren an. Diese Gebühren variieren je nach Kanton und werden in der Regel zwischen den Parteien aufgeteilt. In einigen Kantonen wird zudem eine Handänderungssteuer erhoben – ein Beispiel hierfür ist Zürich, wo diese Steuer abgeschafft wurde.

Für eine faire Abrechnung ist es wichtig, laufende Kosten wie Heizöl, Gebäudeversicherung oder Liegenschaftssteuern anteilig bis zum Übergabetag zu berechnen. Sämtliche Belege sollten dabei sorgfältig aufbewahrt werden.

«Die marchzählige Abrechnung ist das Instrument, das beim Immobilienkauf eine saubere finanzielle Abgrenzung gewährleistet. Es lohnt sich, die Erstellung der marchzähligen Abrechnung früh genug zu kommunizieren... damit beide Seiten wissen, dass alle laufenden Kosten fair verteilt sind.» – Christoph Krebs & Michel Wyss, Wyss Liegenschaften

Vor der Eintragung ins Grundbuch muss der Verkäufer ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank einholen. Sollte es zu einem Zahlungsverzug kommen, gilt in der Schweiz ein gesetzlicher Zinssatz von 5 % pro Jahr (Art. 104 OR).

Sobald alle finanziellen Punkte geklärt sind, sollten etwaige Unstimmigkeiten umgehend beigelegt werden, um den Abschluss des Verkaufs reibungslos zu gestalten.

Streitigkeiten nach dem Verkauf lösen

Kommt es nach der Übergabe zu Mängeln, müssen diese innerhalb von 60 Tagen schriftlich, idealerweise per Einschreiben, gemeldet werden. Die Gewährleistungsfrist beträgt grundsätzlich 5 Jahre ab Eigentumsübertragung. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln verlängert sich diese Frist auf 10 Jahre.

Laut Art. 197 OR haftet der Verkäufer für Mängel, die den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich beeinträchtigen – es sei denn, der Kaufvertrag schliesst diese Haftung ausdrücklich aus. In älteren Immobilienverträgen findet sich oft die Klausel «gekauft wie gesehen». Diese schliesst jedoch Haftungsansprüche bei arglistiger Täuschung nicht aus. Ein detailliertes Übergabeprotokoll, das Fotos und Zählerstände umfasst, kann helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Wie Atanos AG Verkäufer und Käufer unterstützt

Transaktionsmanagement von Anfang bis Ende

Atanos AG bietet nicht nur administrative Unterstützung im Nachverkaufsprozess, sondern erweitert diesen mit professionellen Dienstleistungen. Das Unternehmen begleitet Verkäufer und Käufer in der Region Aargau effizient durch den gesamten Prozess – vom Notartermin bis hin zur Schlüsselübergabe.

Ein zentraler Bestandteil dieser Unterstützung ist die Koordination zwischen Notariat und Bank, um eine reibungslose Eigentumsübertragung sicherzustellen. Darüber hinaus hilft das Team bei der Erstellung eines detaillierten Übergabeprotokolls, das mögliche Missverständnisse zwischen den Parteien minimiert. In Erbschaftsfällen übernimmt Atanos AG zudem die neutrale Koordination, um komplexe Situationen zu klären.

"Mein Ziel ist es Ordnung in komplexe Situationen zu bringen, Zusammenhänge zu erklären und Menschen zu helfen, informierte Entscheidungen selbstständig zu treffen – ohne Fachjargon, ohne Druck." – Jürg Furter, Neutral Buyer Consultant, Atanos AG

Neben diesen Leistungen bietet Atanos AG auch Käufern nach Vertragsabschluss umfassende Unterstützung, wie im nächsten Abschnitt beschrieben.

Käuferberatung nach dem Kauf

Die Betreuung von Käufern endet bei Atanos AG nicht mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Mit einem All-Inclusive-Service zum Festpreis von CHF 7'500 erhalten Käufer Unterstützung bei der Vertragsprüfung, bei Verhandlungen mit Banken und bei der Koordination mit dem Notariat.

Falls Käufer bereits über ein Finanzierungsangebot verfügen, können sie mit der Hypotheken-Zweitmeinung (ab CHF 600) eine unabhängige Beurteilung zur Struktur und Tragbarkeit ihrer Hypothek einholen. Atanos AG verkauft selbst keine Hypotheken, sondern bewertet bestehende Angebote neutral und ausschliesslich im Interesse der Käufer.

"Ich betrachte Ihre Immobilie nicht isoliert, sondern als Teil Ihres Gesamtvermögens." – Jürg Furter, Neutral Buyer Consultant, Atanos AG

Fazit: Den nächsten Schritt sicher gehen

Nach dem Verkauf einer Immobilie gibt es noch einige wichtige Aufgaben, die nicht übersehen werden sollten. Verkäufer müssen die Grundstückgewinnsteuer zahlen, die Schlüsselübergabe samt Protokoll korrekt abwickeln und ihre Versicherungen entsprechend anpassen. Käufer hingegen stehen vor Aufgaben wie dem Eintrag ins Grundbuch, dem Abschluss passender Versicherungen und der Berücksichtigung laufender Hypothekenverpflichtungen. Diese Schritte sind entscheidend, um mögliche Probleme in der Zukunft zu vermeiden.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Beachtung der Gewährleistungsfristen, die auch nach der Übergabe weiterlaufen. Eine gründliche Dokumentation des Übergabeprozesses schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor späteren Unstimmigkeiten. Ein sauber dokumentierter Übergabeakt sorgt für Klarheit und Sicherheit auf beiden Seiten.

Kurz gesagt: Klare Absprachen, präzise Dokumentation und gesicherte Steuerzahlungen bilden die Grundlage für einen reibungslosen Abschluss. Ebenso wichtig sind eindeutige Regelungen rund um Versicherungen, um langfristig auf der sicheren Seite zu sein.

Falls Sie Unterstützung benötigen, insbesondere bei komplexeren Fällen wie Erbschaften oder Verkäufen mit mehreren Parteien, steht Ihnen die Atanos AG mit ihrer Expertise zur Seite. Sie bietet wertvolle Hilfe, um auch anspruchsvolle Situationen erfolgreich zu meistern.

FAQs

Welche Belege brauche ich, um die Grundstückgewinnsteuer zu optimieren?

Um die Grundstückgewinnsteuer zu optimieren, spielt eine lückenlose Dokumentation der Anlagekosten eine zentrale Rolle. Hierbei sollten folgende Unterlagen sorgfältig gesammelt werden:

• Kaufvertrag: Dieser bildet die Grundlage für die Berechnung des ursprünglichen Erwerbspreises.
• Belege für wertvermehrende Investitionen: Dazu zählen Kosten für Umbauten oder Renovationen, die den Wert der Immobilie steigern.
• Verkaufsbelege: Hierzu gehören Maklerprovisionen, Notariats- und Grundbuchgebühren.
• Inseratkosten: Ausgaben für Verkaufsanzeigen oder andere Vermarktungsmassnahmen.

Falls eine Ersatzbeschaffung geplant ist, sind zudem die Kaufverträge der neuen Immobilie notwendig. Die Atanos AG unterstützt Sie dabei, alle steuerrelevanten Unterlagen korrekt und vollständig zusammenzustellen, um mögliche Steuerersparnisse optimal auszuschöpfen.

Was muss zwingend ins Übergabeprotokoll bei der Schlüsselübergabe?

Ein Übergabeprotokoll spielt eine zentrale Rolle, wenn es um rechtliche Absicherung geht. Es sollte folgende Informationen enthalten:

• Adresse der Immobilie
• Name, Anschrift und Geburtsdatum von Käufer und Verkäufer
• Zustandsbeschreibung aller Räume sowie der Aussenbereiche, einschliesslich vorhandener Mängel
• Zählerstände für Strom, Wasser und Gas
• Eine Liste der übergebenen Schlüssel und Unterlagen

Das Dokument muss von beiden Parteien unterzeichnet werden, um rechtsgültig zu sein. Die Atanos AG bietet im Aargau Unterstützung bei einer professionellen Übergabe.

Welche Fristen nach dem Kauf darf ich als Käufer nicht verpassen?

Nach dem Grundbucheintrag haben Sie 30 Tage Zeit, um bei Bedarf einen neuen Anbieter für die obligatorische Gebäude- oder Gebäudewasserversicherung auszuwählen. Gleichzeitig ist es wichtig, allfällige Mängel an der Immobilie rechtzeitig zu beanstanden, um Ihre Gewährleistungsansprüche nicht zu verlieren. Welche Frist dafür gilt, ist in Ihrem Kaufvertrag geregelt. Die Atanos AG unterstützt Sie in der Region Aargau dabei, solche Fristen rechtzeitig zu klären.

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