Elektro- und Sanitärprüfung: Warum sie beim Hauskauf wichtig ist

Jürg Furter

25.05.2026

Beim Kauf eines Hauses in der Schweiz sollten Sie nicht nur auf Lage und Preis achten, sondern auch auf den Zustand der Elektro- und Sanitärinstallationen. Diese Prüfungen helfen, teure Reparaturen und Sicherheitsrisiken zu vermeiden.

Das Wichtigste in Kürze:

Elektroprüfung: In der Schweiz ist bei einem Eigentümerwechsel ein Sicherheitsnachweis (SiNa) erforderlich, wenn dieser älter als fünf Jahre ist. Kosten: CHF 150–388.
Sanitärprüfung: Freiwillig, aber sinnvoll. Häufige Probleme sind veraltete Rohre, undichte Leitungen und Schimmelbildung. Kosten: CHF 200–500.
Risiken ohne Prüfung: Brandgefahr, Stromschläge, Wasserschäden und hohe Reparaturkosten.

Durch diese Prüfungen können Sie nicht nur Mängel frühzeitig erkennen, sondern auch Ihre Verhandlungsposition bei Preisverhandlungen stärken. Stellen Sie sicher, dass alle Ergebnisse schriftlich dokumentiert werden – das schützt Sie vor späteren Überraschungen.

1. Elektroprüfung

Elektrokontrollen sind entscheidend, um die Sicherheit Ihrer Anlage zu gewährleisten. Dabei überprüft der Prüfer systematisch Kabel, Steckdosen, Schutzschalter (FI-Schalter), Isolationswiderstand und die Erdung. Das Resultat dieser Kontrolle wird im sogenannten Sicherheitsnachweis (SiNa) dokumentiert.

Wichtig: Solche Prüfungen dürfen ausschliesslich von unabhängigen, zertifizierten Fachpersonen durchgeführt werden. Konkret handelt es sich um Fachleute mit einem eidgenössischen Fachausweis als Elektroinstallateur oder Sicherheitsberater.

"Electrical installations must not endanger persons, property, or animals during intended use, foreseeable improper use, or in foreseeable cases of malfunction." – ESTI

Wer eine Elektroprüfung auslässt, trägt als neuer Eigentümer die rechtliche Verantwortung für mögliche Sicherheitsmängel und die damit verbundenen Reparaturkosten. Im schlimmsten Fall kann es sogar zu einer Stromabschaltung kommen.

Die Kosten für eine Standardprüfung eines Einfamilienhauses liegen zwischen 150 CHF und 388 CHF (exkl. MwSt.). Sollte eine Nachkontrolle erforderlich sein, kommen zusätzliche 243 CHF hinzu – Reparaturkosten nicht eingerechnet.

Nach der Elektroprüfung widmen wir uns nun der Analyse der Sanitärinstallationen.

2. Sanitärprüfung

Nach der detaillierten Elektroprüfung folgt eine ebenso gründliche Überprüfung der Sanitärinstallationen.

Eine Sanitärprüfung umfasst weit mehr als nur das Testen von Wasserhähnen. Fachleute nehmen Rohrleitungen, Abflüsse, den Wasserdruck und das Warmwassersystem genau unter die Lupe – einschliesslich des Alters und Wartungszustands des Boilers. Warmwasseraufbereiter haben in der Regel eine Lebensdauer von 10 bis 15 Jahren. Ist das Gerät veraltet, können baldige Ersatzkosten anfallen.

Ein häufig unterschätztes Problem sind mangelhafte Abdichtungen in Nassräumen. Ein einfacher Klopftest auf den Badezimmerfliesen kann hier bereits Hinweise liefern: Wenn mehr als 20 % der Fliesen hohl klingen, könnte die Abdichtung beeinträchtigt sein. Dies birgt das Risiko von Schimmelbildung oder Feuchteschäden an der Gebäudesubstanz.

„Ohne zuverlässige Abdichtung können Probleme mit Schimmel und Feuchtigkeit auftreten. Dies könnte zur Bedrohung der Struktur der Liegenschaft werden." – Luca Steiner, Fachredakteur und Rohrreinigungsexperte

Wer auf eine professionelle Prüfung verzichtet, riskiert unangenehme Überraschungen. Laut Statistiken werden etwa 68 % der Immobilienkäufer nach dem Kauf mit unerwarteten Renovationskosten konfrontiert. Besonders problematisch sind alte Abwasserrohre aus Ton, deren Austausch schnell zwischen CHF 5'000 und CHF 20'000 kosten kann.

Es lohnt sich, bei einer Zweitbesichtigung eine Fachperson hinzuzuziehen. Die Kosten dafür liegen zwischen CHF 200 und CHF 500, bei einer Mindestdauer von zwei Stunden. Besonders bei Tageslicht lassen sich Mängel wie Wasserflecken oder Verfärbungen besser erkennen.

Vor- und Nachteile im Überblick

Elektro- vs. Sanitärprüfung beim Hauskauf in der Schweiz

Nach der genauen Betrachtung der Elektro- und Sanitärinstallationen lohnt sich ein direkter Vergleich, um die wichtigsten Stärken und Schwächen beider Prüfungen zu verstehen. Beide Ansätze bieten klare Vorteile, haben jedoch auch ihre Grenzen.

In der Schweiz ist beim Eigentümerwechsel ein Sicherheitsnachweis (SiNa) erforderlich, der maximal fünf Jahre alt sein darf. Diese gesetzlich vorgeschriebene Elektroprüfung bringt zusätzliche Kosten mit sich – Details dazu finden Sie in der Vergleichstabelle. Ein wichtiger Punkt: Ein aktueller SiNa kann Ihre Verhandlungsposition stärken und als Grundlage für Preisnachlässe dienen, was ihn über die rein rechtlichen Anforderungen hinaus wertvoll macht.

„Als Hauseigentümer sind Sie gesetzlich für die Sicherheit Ihrer Elektroinstallationen verantwortlich." – Elektriker Aargau

Die Sanitärprüfung hingegen ist freiwillig und nicht gesetzlich vorgeschrieben. Ihr Hauptvorteil liegt darin, potenzielle Schäden frühzeitig zu erkennen, wie etwa Korrosion oder undichte Stellen, die oft im Verborgenen bleiben. Der Nachteil? Selbst Experten können bei einer Sichtprüfung nicht alle tieferliegenden Probleme aufspüren.

Wer auf eine der beiden Prüfungen verzichtet, riskiert nicht nur technische Probleme, sondern auch einen schwächeren Verhandlungsstand. Ohne klare technische Befunde wird eine Immobilie oft «wie gesehen» übernommen, was spätere Überraschungen teuer machen kann.

Die folgende Tabelle fasst die Vor- und Nachteile beider Prüfungen zusammen und dient als praktische Orientierungshilfe – insbesondere bei Verhandlungen:

Merkmal	Elektroprüfung	Sanitärprüfung
Rechtliche Pflicht	Ja, SiNa gesetzlich vorgeschrieben	Nein, freiwillig
Hauptrisiken ohne Prüfung	Brandgefahr, Stromschlag, Haftungsrisiken	Wasserschäden, Schimmel, Rohrkorrosion
Typische Prüfkosten	CHF 150 – 350	Variabel
Zusätzliche Kosten	CHF 3'000 – 8'000 für Neuinstallation	Hohe Folgekosten möglich
Grösster Vorteil	Rechtssicherheit und Nachweis der Normkonformität	Schutz vor versteckten Strukturschäden
Wichtigste Einschränkung	Reparaturen müssen von separatem Betrieb ausgeführt werden	Nicht alle verdeckten Mängel erkennbar

Auch wenn Gutachter Risiken einschätzen können, bleibt die Garantie für verborgene Mängel begrenzt. Deshalb ist es entscheidend, alle Befunde schriftlich festzuhalten – idealerweise ergänzt durch Fotos und ein Protokoll, das von beiden Parteien unterzeichnet wird.

Fazit

Die Untersuchung der Elektro- und Sanitärinstallationen zeigt klar, wie wichtig regelmässige und präventive Prüfungen sind. Besonders beim Hauskauf sollten Elektro- und Sanitärprüfungen oberste Priorität haben, um teure Reparaturen und mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden.

Es ist ratsam, diese Prüfungen vor dem Vertragsabschluss durchzuführen. Dazu gehört beispielsweise die Überprüfung des Alters des Warmwasserboilers – Geräte, die älter als 15 Jahre sind, deuten oft auf baldige Ersatzkosten hin. Ebenso sollte das verwendete Rohrmaterial genau geprüft werden, da veraltete Systeme erhebliche Folgekosten verursachen können.

„Beauftragen Sie vor Abschluss des Kaufvertrages eine gründliche Inspektion aller kritischen Bereiche." – Luca Steiner, Fachredakteur und Sanitärexperte

Alle Ergebnisse sollten schriftlich dokumentiert werden, idealerweise mit Fotos und einem von beiden Parteien unterzeichneten Protokoll. Nur so schaffen Sie eine rechtlich belastbare Grundlage, falls später Mängel auftreten.

Die Atanos AG bietet im Aargau eine strukturierte Unterstützung für Käuferinnen und Käufer. Mit ihrem Käufer-Check (ab CHF 990) oder der umfangreicheren Objekt- & Kaufpreisprüfung (CHF 3'390) übernimmt Atanos AG die technische Due Diligence. So wird sichergestellt, dass beim Hauskauf keine wesentlichen Details übersehen werden. Das schützt nicht nur Ihre Investition, sondern verbessert auch Ihre Position bei Verhandlungen.

FAQs

Wann sollte ich Elektro- und Sanitärprüfungen im Kaufprozess einplanen?

Elektro- und Sanitärprüfungen sind ein entscheidender Schritt, der vor der Schlüsselübergabe erfolgen sollte. Am besten werden diese Prüfungen während der letzten Begehung der Immobilie durchgeführt. Dadurch lassen sich mögliche versteckte Mängel aufdecken, und es wird sichergestellt, dass alle Systeme ordnungsgemäss funktionieren.

Wie finde ich eine unabhängige, zertifizierte Fachperson für die Elektroprüfung (SiNa)?

Wenn Sie eine unabhängige, zertifizierte Fachperson für die Elektroprüfung (SiNa) in der Schweiz suchen, stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten offen. Wenden Sie sich an akkreditierte Inspektionsstellen oder Fachpersonen mit Kontrollbewilligung nach NIV. Auch Fachverbände wie Electrosuisse, VSE oder VSEK können Ihnen dabei helfen, qualifizierte Kontrollstellen zu finden.

Wichtig: Die Elektroprüfung sollte von einer unabhängigen Fachperson durchgeführt werden, die nicht an der ursprünglichen Elektroinstallation beteiligt war.

Welche Warnzeichen deuten auf teure Sanitärprobleme hin?

Einige Hinweise sollten Sie nicht ignorieren, wenn es um mögliche Probleme mit der Sanitärinstallation geht. Unangenehme Gerüche, Feuchtigkeitsflecken, wiederkehrende Verstopfungen und sichtbare Wasserschäden an Decken oder Wänden können auf ernsthafte Probleme hinweisen.

Gerade Geruchsbelästigungen sind oft ein Zeichen für undichte oder beschädigte Abwasserleitungen. Werden solche Warnsignale frühzeitig erkannt und behoben, lassen sich hohe Reparaturkosten vermeiden. Achten Sie also genau auf diese Anzeichen, um grössere Schäden vorzubeugen.