Eigenmietwert im Kanton Aargau

Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, versteuert heute einen fiktiven Mietertrag, den Eigenmietwert. Im Kanton Aargau beträgt er seit 1. Januar 2025 62 Prozent der Marktmiete, also des Mietzinses, den Sie bei einer Vermietung an Dritte erzielen könnten. Grundlage ist die allgemeine Neubewertung der Liegenschaften mit Wertbasis 2024.

Berechnung des Eigenmietwerts im Aargau

Für die Berechnung des Eigenmietwerts im Aargau ist die Marktmiete Ihrer Liegenschaft der Ausgangspunkt. Davon zählen für die Kantons- und Gemeindesteuern 62 Prozent. Ein vereinfachtes Beispiel. Liegt die Marktmiete bei CHF 2'500 pro Monat, also CHF 30'000 im Jahr, beträgt der Eigenmietwert CHF 18'600. Für die direkte Bundessteuer kommt ein Zuschlag von 12,9 Prozent dazu, das ergibt rund CHF 21'000.

Einen Online-Rechner für den Eigenmietwert im Aargau gibt es nicht. Seit der Neubewertung erhalten Eigentümer eine Verfügung der Sektion Grundstückschätzung des Kantonalen Steueramts. Darin stehen der Mietwert unter «Mietwert Total» und der Verkehrswert, gültig ab 1. Januar 2025. Der Versand hat im Herbst 2025 begonnen und verteilt sich über zwei Jahre.

Tabelle zum Eigenmietwert im Aargau

Diese Tabelle fasst die wichtigsten Werte bis zur Abschaffung zusammen.

• Eigenmietwert für Kanton und Gemeinde 62 % der Marktmiete
• Zuschlag für die direkte Bundessteuer 12,9 %, rechnerisch rund 70 % der Marktmiete
• Pauschale für den Unterhalt 10 % bei Gebäuden bis zehn Jahre, 20 % bei älteren Gebäuden
• Wertbasis 2024, danach Neubewertung alle fünf Jahre
• Wegfall des Eigenmietwerts ab 1. Januar 2029

Im Gegenzug zum Eigenmietwert können Sie heute Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Eine Liegenschaftssteuer erhebt der Aargau nicht.

Anpassung mit der Neubewertung 2025

Mit der Neubewertung 2025 wurde der Eigenmietwert aller Liegenschaften neu festgelegt. Vorher galten im Kanton Aargau die Wertbasis 1998 und ein Satz von 60 Prozent der Marktmiete. Das Verwaltungsgericht entschied am 16. September 2020, dass diese 60 Prozent in jedem einzelnen Fall eingehalten sein müssen. Heute gelten 62 Prozent, damit die bundesrechtliche Mindestgrenze von 60 Prozent in jedem Fall erfüllt ist. Sind Sie mit dem neuen Wert nicht einverstanden, können Sie innert 30 Tagen schriftlich Einsprache gegen die Verfügung erheben.

Abschaffung ab 2029

Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk den Systemwechsel mit 57,7 Prozent Ja angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab dann entfällt der Eigenmietwert auf selbstbewohntem Wohneigentum. Gleichzeitig fallen der Unterhaltsabzug für das eigene Zuhause und weitgehend der Schuldzinsabzug weg. Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis zu vermieteten Liegenschaften abziehbar.

Wer erstmals Wohneigentum kauft, erhält während zehn Jahren einen Ersterwerberabzug. Er beträgt anfänglich höchstens CHF 10'000 für Ehepaare und CHF 5'000 für alle anderen und sinkt jedes Jahr um 10 Prozent. Kantone dürfen den Abzug für Energiesparmassnahmen noch bis längstens 2050 beibehalten, der Regierungsrat Aargau schlägt das in seinem Anhörungsbericht vor.

Was Eigentümer bis 2028 prüfen sollten

Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln. Die Zeit bis dahin eignet sich, um Hypothek und Amortisation zu überprüfen und geplante Renovationen zeitlich sinnvoll einzuordnen. Gerne rechne ich Ihre Situation mit Ihnen durch, zum Beispiel ausgehend vom Hypothekenrechner mit Richtwert. Für Fragen zur Steuererklärung ist das Gemeindesteueramt die richtige Anlaufstelle.